Praktijkgebieden: Huurrecht
In mijn vorige blog schreef ik over opschortingrechten als gevolg van gebreken in of aan het gehuurde.
In een arrest van het Hof ’s-Gravenhage van 28 september 2010 is geoordeeld over de vraag of slechte bereikbaarheid en uitstraling van een strandpaviljoen op gehuurde grond als een gebrek kwalificeert dat een huurprijsvermindering ex art. 7:207 BW rechtvaardigt.
In dit geval huurde Jacobs c.s. van de gemeente een stuk grond waarop zij een strandpaviljoen wensten te exploiteren. Als gevolg van herontwikkeling van het gebied had het paviljoen een slechte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling gekregen, met tegenvallende bezoekersaantallen en omzet- en winstderving tot gevolg.
Het Hof oordeelt dat het niet alleen gaat om een gebrek aan de gehuurde grond, maar dat moet worden onderzocht of sprake is van een aan de gemeente toe te rekenen omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan Jacobs c.s. minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst hebben mogen verwachten. De gemeente had bij de verlenging van de huurovereenkomst Jacobs c.s. over de herontwikkelingsplannen moeten inlichten, aangezien de gemeente daarbij nauw betrokken is en verantwoordelijk voor is, en ook de bevoegdheden heeft om op te treden tegen omstandigheden die hinder aan gebruik van openbare ruimtes veroorzaken. Volgens het Hof komt de inbreuk op het huurgenot van Jacobs c.s. krachtens verkeersopvattingen voor rekening en risico van de gemeente.
Het Hof oordeelt dat een huurprijsvermindering met 25 % voor Jacobs c.s. gedurende de jaren 2007-2009 gerechtvaardigd is. Hierbij wordt nog opgemerkt dat het het Hof vrij staat om op basis van de door partijen ingenomen stellingen de huurprijsvermindering zelf in te schatten en dat het Hof daarbij niet gebonden is aan de gewone regels van stelplicht en bewijs.
Dit is een mooi voorbeeld van een geslaagde vordering tot huurprijsvermindering ex art. 7:207 BW.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.