Praktijkgebieden: Vastgoed
De meeste (standaard) koopovereenkomsten voor woningen bevatten de bepaling dat de koper vóór een zekere datum voorafgaand aan de levering een waarborgsom of bankga-rantie ter hoogte van 10 % van de koopsom bij de notaris dient te storten. Dit bedrag komt overeen met de contractuele boete, die verschuldigd is, indien de koper in verzuim is ter zake van het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel de voldoening van de koopprijs. Tevens bevatten de meeste(standaard) koopovereenkom-sten een financieringsvoorbehoud. De koper kan de koopovereenkomst ontbinden, indien hij vóór de afgesproken datum aantoont dat hij de financiering niet rond krijgt,
In een vandaag gepubliceerde uitspraak van het Hof Amsterdam d.d. 5 juli jl. bestendigt het hof de vaste jurisprudentie omtrent financieringsvoorbehoud en boetebeding.
Het financieringsvoorbehoud dient tijdig en goed gedocumenteerd te worden ingeroe-pen. In casu was desgevraagd nog een week extra de tijd gegeven om te pogen de financiering rond te krijgen, maar dit bracht niet mee dat daardoor de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud ook met een week was verlengd.
De rechter is bevoegd op verzoek van de schuldenaar de contractuele boete te matigen, wanneer de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Van deze bevoegdheid dient terughoudend gebruik te worden gemaakt, namelijk indien de toepassing van het boetebeding in de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij speelt niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete een rol, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden van waarin het is ingeroepen (HR 27 april 2007).
De verkoper hoeft niet zijn schade te bewijzen, maar slechts de stelling te onderbouwen dat geen sprake is van een onbillijke discrepantie tussen de werkelijk geleden schade en de contactuele boete. Dat de hoogte van de schade aanmerkelijk lager is dan de contactueel bedongen boete is naar vaste jurisprudentie op zichzelf genomen geen reden voor matiging. Ook de slechte financiële situatie van de koper is geen reden om de koper te ontslaan van verplichtingen die de koper welbewust is aangegaan.
Met de huidige woningmarkt ligt het voor de hand dat de contractuele boete vaker onderwerp van geschil wordt. Verkopers zullen trachten de kopers te houden aan de koopovereenkomst; de contractuele boete biedt daarvoor een uitstekend drukmiddel. En omdat nieuwe kopers zich wellicht niet snel aandienen, leiden verkopers daadwerkelijk schade. Zij zullen dan ook eerder kiezen om te procederen, teneinde de contractuele boete te incasseren.
In een kopersmarkt kunnen kopers eisen stellen. Gezien de strenge eisen die worden gesteld aan het inroepen van het financieringsvoorbehoud en de grillige eisen van banken op dit moment voor het verstrekken van hypotheken, is het voor kopers raadzaam ruime termijnen en een lage contractuele boete te bedingen.
Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.