Praktijkgebieden: Huurrecht
Al jaren een lekkend dak, raamkozijnen die niet of niet goed sluiten: grote defecten die een huurder niet makkelijk zelf kan repareren. Het herstel van deze gebreken komt in beginsel voor rekening van de verhuurder. Kan een huurder stoppen met het betalen van huur als een verhuurder niet direct tot herstel overgaat?
Voor opschorting van huurbetaling als gevolg van een gebrek kent de wet twee regelingen.
Het algemene (verbintenisrechtelijke) recht tot opschorting, zonder dat hier een rechter aan te pas komt, is vastgelegd in artikel 6:262 BW en mag uitsluitend worden toegepast voor de periode nadat de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van de gebreken (dan wel de verhuurder in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot het nemen van maatregelen over te gaan). Het opschorten van de volledige huurbetaling is zelden toegestaan. Opschorting van de volledige huurbetaling mag slechts als een huurder ernstig in zijn woongenot is geschaad (weinig of geen huurgenot). Er moet aan het proportionaliteitsbeginsel worden voldaan (6:262 lid 2 BW): de in te houden huur dient evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot ten gevolge van het gebrek.
In de specifieke huurwetgeving (art. 7:207 BW) is een bepaling opgenomen die mogelijk maakt dat een huurder een evenredige huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek kan vorderen voor een rechter. Voordeel daarvan is dat een rechter uitspraak doet over de redelijkheid van de gevorderde huurprijsvermindering.
Indien gebruik gemaakt wordt van het algemene opschortingsrecht (zonder rechterlijke procedure) riskeert een huurder dat de verhuurder hem in rechte aanspreekt om alsnog de huur te voldoen. Eventueel kan de huurder in die procedure dan wel bij wijze van verweer of als eis in reconventie een beroep doen op de specifieke huurprijsvermindering van art. 7:207 BW.
Wij zijn u graag van dienst in de advisering over de juridische mogelijkheden bij gebreken in huursituaties.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.