Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 17 juni van dit jaar heeft de Hoge Raad een arrest gewezen – gepubliceerd in het Tijdschrift voor Bouwrecht van deze maand (TBR 2011/158) – over de vraag of een gemeente bij de verkoop van grond ten behoeve van woningbouw mag bedingen dat de koper van de grond – de aannemer dus – verplicht is met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten naar het model van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW) of een gelijkwaardig instituut.
De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord.
Eerst iets over het GIW:
Het GIW is per 1 januari 2010 opgeheven. Daarvoor zijn in de plaats gekomen Woning-borg en de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK).
Woningborg en SWK hebben ten doel, net als voorheen het GIW, kopers van nieuw te bouwen woningen bepaalde garanties te geven met betrekking tot de kwaliteit van de te bouwen woning, alsmede, niet onbelangrijk, hen een afbouw-waarborg te bieden voor het geval de aannemer failliet gaat.
Een goede regeling, en op zich is het dus begrijpelijk dat vele gemeentes aannemers de verplichting hebben opgelegd met de kopers van nieuwbouw-woningen koop/-aannemingsovereenkomsten te sluiten naar het GIW-model.
Waarom heeft de Hoge Raad dan toch hiervoor een stokje gestoken?
De crux zit in art. 122 van de Woningwet. In dit artikel wordt bepaald dat, kort gezegd, de gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit is voorzien.
Een deel van de GIW-regeling, met name de daarin voorkomende garantienormen, heeft rechtstreeks betrekking op de bruikbaarheid van woningen en betreffen dus onderwerpen die in het Bouwbesluit zijn geregeld.
Art. 122 van de Woningwet brengt echter met zich mee dat de gemeente dergelijke aanvullende eisen niet privaatrechtelijk kan regelen, en op deze grond komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de gemeente ten aanzien van de in het Bouwbesluit geregelde onderwerpen van de aannemer niet kan bedingen dat hij volgens de GIW-regeling dient te contracteren met zijn kopers.
Staat hiermee nu meteen het gehele systeem van garantie- en waarborgregelingen op losse schroeven?
Naar mijn mening zeker niet. Alle betrokken partijen zullen zo snel mogelijk met elkaar om de tafel moeten gaan om vast te stellen op welke punten een hoger kwaliteitsniveau wordt overeengekomen dan bepaald in het Bouwbesluit.
Zo kan je op basis van vrijwilligheid tot dezelfde, zo niet betere resultaten komen.
Gemeentes kunnen in ieder geval op dit punt niet meer eenzijdig de wet voorschrijven, en dat is maar goed ook.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.