Praktijkgebieden: Vastgoed
De verkoper van een woning moet aan de koper gebreken, die hij kent, mededelen. Doet hij dat niet, dan kan de koper de verkoper daarop in beginsel aanspreken. Bij het arrest van Hoge Raad van 8 juli 2011 ging het om de vraag hoe het zit met de mededelingsplicht van de makelaar van de verkoper.
Er was een huis gekocht, waarvan de koper na de koop constateerde, dat het dak asbest bevatte. Achteraf bleek dat de verkopend makelaar wist van de asbest, maar dit niet heeft medegedeeld aan de koper. Moet deze kennis van de makelaar worden toegerekend aan de verkoper in het kader van zijn mededelingsplicht? Of doet dat wat de makelaar weet niet ter zake en geldt slechts de wetenschap van de verkoper zelf?
De Rechtbank Maastricht had de vordering van de koper op grond van dwaling, tot vermindering van de koopsom, toegewezen. Vast stond, dat de verkoper zelf had medegedeeld dat er geen asbest in de woning aanwezig was. De makelaar had echter achteraf gezegd “zoals iedereen kon zien, zit er asbest in het dak van het huis”. In de koopakte stond dat de verkoper niet instaat voor hem onbekende onzichtbare gebreken. Maar kennelijk rekende de rechtbank de wetenschap van de makelaar toe aan de verkoper, ondanks zijn mededeling dat hij zelf niet wist van de aanwezigheid van asbest.
Het Hof 's Hertogenbosch zag geen grond om de wetenschap van de makelaar aan de verkoper toe te rekenen. Naar het oordeel van het Hof kan de makelaar niet worden beschouwd als vertegenwoordiger van de verkoper, omdat naar vaste rechtspraak de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een woning juist geen volmacht inhoudt tot het verrichten van rechtshandelingen, maar zich in beginsel slechts uitstrekt tot het verrichten van feitelijke handelingen, waaronder het voeren van verkoopgesprekken dient te worden begrepen. Voorts is naar het oordeel van het Hof voor toerekening van deze wetenschap buiten het geval van vertegenwoordiging slechts in bijzondere omstandigheden plaats, zeker als het gaat om toerekening van wetenschap aan een particuliere verkoper die deze wetenschap zelf niet bezit,.
Het is m.i. raadzaam dat de verkoper en zijn/haar makelaar goed vastleggen welke eventuele gebreken bekend zijn, zodat de makelaar de mogelijke kopers hierover adequaat kan informeren. Zou dit immers niet gebeuren, kan sprake zijn van schending van de mededelingsplicht.
Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.