Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Het komt regelmatig voor dat de eigenaar van een pand zijn pand wenst te splitsen in appartementsrechten, maar vervolgens tegen een huurder aanloopt die zich hiertegen wil verzetten. Als voor het splitsen een vergunning nodig is, komt de vraag aan de orde of de huurder daarbij belanghebbende is in de zin van artikel 1:2 Awb.
De eigenaar heeft voor het splitsen van zijn pand in appartementen een vergunning nodig in die gevallen waarin een gemeente dat heeft bepaald. Zo hangt in Amsterdam de beantwoording van de vraag of een splitsingsvergunning is vereist hoofdzakelijk af van de ligging en het bouwjaar van het pand.
Om tegen een dergelijke splitsingsvergunning op te komen, kan men bezwaar maken bij het bestuursorgaan, eventueel gevolgd door beroep bij de bestuursrechter. Hiervoor is vereist dat men als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 Awb kan worden aangemerkt. De huurder zal daarom moeten kunnen aantonen dat hij in zijn belangen wordt geraakt door de verlening van een splitsingsvergunning. Maar hoe dient dit te worden vastgesteld?
Uit de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (De Afdeling) valt inmiddels een bestendige lijn te ontdekken, die erop neerkomt dat voor de beoordeling van de vraag of een huurder belanghebbende is in de zin van art. 1:2 Awb bepalend is in hoeverre de splitsingsvergunning van invloed is op zijn woonsituatie. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat een splitsingsvergunning slechts voorziet in publiekrechtelijke toestemming om de eigendom van het pand om te zetten in appartementsrechten.
In een recente uitspraak van de Afdeling van 13 juli jl. doet deze kwestie zich voor, waarbij appellante zich op het standpunt stelt dat zij als huurder wel degelijk als belanghebbende dient te worden aangemerkt. Zij stelt daarbij dat de splitsingsvergunning is verleend voor een pand in de vrije sector, terwijl haar woning op grond van de puntentelling niet in de vrije sector valt. Appellante betoogt dat zij door de verleende vergunning nu een woning in de vrije sector huurt, waardoor haar woonsituatie is veranderd en (mogelijk) een hogere huurprijs gevraagd zou kunnen worden.
De Afdeling overweegt echter dat de splitsingsvergunning niet bepalend is voor het antwoord op de vraag of de woning als een woning in de vrije sector kan worden aangemerkt. Of een woning als woning in de vrije sector kan worden aangemerkt, hangt niet af van de verlening van de splitsingsvergunning. De vergunning voorziet slechts in publiekrechtelijke toestemming om de eigendom van het pand om te zetten in appartementsrechten.
Het is niet de splitsingsvergunning die ertoe geleid heeft dat de woning als vrije sector woning wordt aangemerkt, althans niet direct. Indirect zou de splitsingsvergunning overigens wel gevolgen kunnen hebben voor de puntenwaarde van de woning, aangezien in het splitsingsbeleid in Amsterdam diverse bouwkundige vereisten als voorwaarde worden gesteld voor een splitsingsvergunning. De verbeteringen die nodig kunnen zijn om een splitsingsvergunning te verkrijgen, kunnen naar mijn mening echter ook los van een splitsingsvergunning worden doorgevoerd. Als appellante meent dat haar woning ten onrechte als woning in de vrije sector is aangemerkt, dan had zij binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst dit bezwaar bij de huurcommissie kunnen voorleggen.
Aangezien de woonsituatie van appellante niet direct als gevolg van de splitsingsvergunning is veranderd, kan zij niet als belanghebbende worden aangemerkt en is haar bezwaar naar mijn mening terecht niet-ontvankelijk verklaard.
Yordy Soffner is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.