Praktijkgebieden: Huurrecht
Vorige maand schreven wij over de verhouding tussen de wettelijke bevoegdheid van de curator tot opzegging van huurovereenkomsten (ingeval van faillissement van de huurder) en contractuele bedingen die de verhuurder recht geven op volledige vergoeding van huurdervingsschade, ook bij faillissement. Samenvattend moet men concluderen dat wanneer de curator op grond van zijn bevoegdheid krachtens artikel 39 Faillissementswet opzegt, contractuele aanspraken van de verhuurder op huurdervingsschade geen toepassing vinden. Dat is alleen anders wanneer de huurovereenkomst door de verhuurder – op grond van een contractuele of wettelijke bevoegdheid – wordt ontbonden. Alsdan is een contractueel recht op vergoeding van huurdervingsschade en aanverwante (doorlopende servicekosten, mutatiekosten) in beginsel wel geldig. Maar wat betekent dit concreet?
Zoals opgemerkt, zijn de huurpenningen vanaf datum faillissement boedelschuld en hebben zij als zodanig hoge prioriteit bij voldoening uit de baten van de failliete boedel. Dat is dus prettig voor de verhuurder. Hier staat tegenover dat de curator met inachtneming van een periode van drie maanden mag opzeggen en zodoende de verschuldigde – hoog preferente – huur kan beperken.Ingeval van ontbinding door de verhuurder is de contractuele huurdervingsclaim echter een concurrente vordering. Hoewel de claim in potentie veel hoger kan zijn dan de resterende huurtermijnen bij opzegging door de curator (meestal drie maanden), moet de verhuurder ter zake delen met alle ander concurrente schuldeisers. Dat leidt doorgaans procentueel niet tot noemenswaardige opbrengsten.
Hoe om te gaan met een faillissement van de huurder en een eventuele contractuele mogelijkheid tot ontbinding, vereist dus een afweging. Gesteld dat de verhuurder aanwijzingen heeft dat voor de concurrente schuldeisers nog wel wat te verdelen blijft en hij een hoge claim heeft, kan het aantrekkelijk zijn te ontbinden en voor de contractuele schadevergoeding te gaan. Op die manier kan hij mogelijk meer ophalen dan drie maanden huur.
Hierbij moet echter worden opgemerkt dat op de verhuurder in het algemeen wel een schadebeperkingsplicht. Hij zal zich dus altijd moeten inzetten om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te contracteren. Bovendien kan worden betoogd dat de huurdervingsschade nooit meer bedraagt dan drie maanden, omdat de curator toch de bevoegdheid heeft om binnen die termijn op te zeggen. (De onderhavige uitspraak van de Hoge Raad van 14 januari jl. lijkt echter dat laatste nog niet te impliceren.). Het blijft dus de vraag op hoeveel schadevergoeding de verhuurder uiteindelijk aanspraak kan maken bij betwisting door de curator.
In elk geval is het prettig voor de verhuurder om te kunnen kiezen of hij afwacht wat de curator doet of dat hij zelf ontbindt. In dat kader is noemenswaardig dat de veelvuldig toegepaste algemene voorwaarden van den ROZ wél de door de Hoge Raad ongeldig verklaarde clausules bevatten, maar níét (meer) de clausule dat bij faillissement de verhuurder bevoegd is om te ontbinden. (Althans niet bij huurovereenkomsten middenstandsbedrijfsruimte. De redactie van de huurovereenkomsten voor kantoorruimte onzes inziens evenmin, maar die redactie laat ruimte voor discussie).Een raadgeving aan verhuurders is dus om in te sluiten contracten een bevoegdheid tot ontbinding bij faillissement hoe dan ook in de huurovereenkomst op te nemen. Dat kan in elk geval geen kwaad. Als het zo ver is, rest nog wel de keuze om daar wel of niet gebruik van te maken, namelijk de huur laten doorlopen totdat de curator beëindigt (= boedelvordering) of te gaan voor de een eigen ontbinding met bijbehorende schadeclaim (=concurrente vordering). Uiteindelijk een kwestie van informatie omtrent de stand van de boedel. Bij gebreke van een degelijk plaatje is het laten doorlopen van de huur uiteraard de beste gok.
Koen van den Berg en Charles Moons zijn niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.