Praktijkgebieden: Huurrecht
Bij renovatie van een gehuurde zaak moet de huurder vaak geheel of gedeeltelijk het veld ruimen. Daardoor maakt hij kosten in verband met verhuis- en herinrichtingswerkzaamheden en bijvoorbeeld huur van alternatieve accommodatie. De wet biedt de huurder op dit punt bescherming. De mate waarin, hangt af van het antwoord op de vraag of de huur voortduurt of dat deze ophoudt na renovatie.
Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd omdat de verhuurder het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor renovatie, biedt de wet aan de huurder enkel recht op een tegemoetkoming in diens verhuis- en herinrichtingskosten. In de praktijk wordt door de rechter bij de toekenning van die tegemoetkoming het door de Minister van Infrastructuur en Milieu (voorheen VROM) jaarlijks vastgestelde bedrag aangehouden. Momenteel bedraagt dit € 5.327,- voor zelfstandige woonruimte. Kosten boven dat bedrag hoeven door de verhuurder niet te worden vergoed. De huurder wordt dan dus niet volledig gecompenseerd.
Wanneer renovatie plaatsvindt met voortzetting van de huurovereenkomst (of als de huurder tijdelijk weg moet i.v.m. dringende werkzaamheden) dan is dit anders. In dat geval biedt de wet de huurder aanspraak op schadevergoeding. Dat houdt in dat de feitelijke kosten die de huurder maakt in verband met ontruiming en herinrichting van het gehuurde door de verhuurder dienen te worden vergoed. Hetzelfde geldt voor de schade die de huurder lijdt, zoals bijvoorbeeld omzetderving of extra reiskosten. Het gaat dan derhalve niet om een vooraf vastgesteld bedrag, maar om de daadwerkelijke kosten. Dit kan uiteraard aanzienlijk schelen. Bij renovatie moet men tegemoetkoming en schadevergoeding dus goed uit elkaar houden.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.