Praktijkgebieden: Bouwrecht
Wanneer is er bij de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen sprake van een ernstig gebrek?
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek:
Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Men kan dus op twee gronden een geslaagd beroep doen op art. 18 lid 3: het aantasten of in gevaar brengen van de hechtheid van de constructie (zeg maar het oude art. 1645), of het ongeschikt maken voor zijn bestemming.
Bij het aantasten of in gevaar brengen van de hechtheid van de constructie moet het echt gaan om instorting, of dreiging van instorting. Niet bijvoorbeeld om het vergaan van een pleisterlaag.
Enkele voorbeelden van gevallen waarin de Raad van Arbitrage voor de Bouw aannam dat er sprake was van aantasting van de hechtheid van de constructie: desintegratie van een van de buitenspouwbladen van een gevel, verpulveren en verrotten van een dak, het verschilferen van golfplaten op een dak, scheurvorming in een gevel omdat de hechtheid van de gevel hierdoor werd aangetast.
De meeste zaken waarbij een beroep wordt gedaan op de ongeschiktheid voor zijn bestemming, gaan over zwembaden die door scheurvorming leeg liepen en daarom ongeschikt werden voor het gebruik als zwembad.
Er zijn echter nog wel twee andere voorbeelden:
– ernstige verzakking en scheuren in een woonhuis, te wijten aan de ongeschiktheid van de ondergrond; het leidt niet tot het vergaan van het gebouw, maar het maakt het wel ongeschikt voor zijn bestemming;
– verzakken van een garagevloer waardoor de verwarmingsbuizen bekneld raakten en de CV in de hele woning kon uitvallen, maakte de woning ongeschikt voor zijn bestemming.
De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek moet worden ingesteld binnen 20 jaar na de garantieperiode (zie art. 18 lid 5).
Dit is een vervaltermijn, hetgeen betekent dat de termijn niet kan worden gestuit.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.