Praktijkgebieden: Bouwrecht
Wanneer er aan een koophuis of appartement gebreken optreden, dan heeft de eigenaar onder meer het recht van de aannemer herstel te vorderen. De vraag is dan vaak: wat vorder ik? Een concrete omschrijving van de te treffen herstelmaatregelen, of volsta ik met de algemene zinsnede dat ik herstel vorder naar de eisen van goed en deugdelijk werk?
Vaak zal de keuze afhangen van de vraag of de herstelmaatregelen wel of niet eenvoudig te omschrijven zijn, maar als het met name gaat om het resultaat, bijvoorbeeld een lekkagevrij huis, dan kan een vordering waarbij herstel naar de eisen van goed en deugdelijk werk wordt gevorderd, simpel en efficiënt zijn.
Voorbeeld: een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 23 november 2004 (BR 2005, blz. 735). In deze zaak ging het om een appartementencomplex waar zich ernstige lekkage- en tochtklachten voordeden. De Vereniging van Eigenaars vorderde herstel naar de eisen van goed en deugdelijk werk, en de aannemer stelde dat deze eis nadere inhoudelijke invulling behoefde.
Welnu, met dit verweer waren arbiters gauw klaar, want zij overwogen dat de eis tot herstel naar de eisen van goed en deugdelijk werk in het onderhavige geval “zonder twijfel” betekent dat de aannemer dient te voorzien in een structureel lek- en tochtvrije gevel. Hoe de aannemer daarin voorziet, zo overwogen arbiters verder, kan onbesproken blijven, daar de verantwoordelijkheid voor het slagen van het herstel bij de aannemer ligt.
Bij de vordering tot herstel speelt nog wel het zogenaamde proportionaliteitsbeginsel. Wat houdt dit in? De eigenaar heeft recht op herstel, tenzij de kosten van herstel in geen verhouding staan tot het gebrek. In dat geval moet de eigenaar genoegen nemen met schadevergoeding. De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft altijd al zo beslist, maar tegenwoordig staat het ook uitdrukkelijk in de wet, en wel in art. 7:759 lid 2 BW.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.