Praktijkgebieden: Vastgoed
Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot Bescherming van de rechten van de Mens – dat beoogt te beschermen tegen overheidsinmenging in de eigendom – is “hot” in verhuurland.
Eerder zorgde rechtspraak van het EHRM al voor een potentiële doorbraak op het vlak van dringend eigen gebruik in verband met sloop met nieuwbouw/renovatie als grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. Op basis van dezelfde rechtspraak probeerde een Rotterdamse verhuurder onder aangeslagen rioolrechten uit te komen, doch haalde in cassatie] vorige maand bakzeil. Een Ommense verhuurinstelling die met een beroep op Artikel 1 EVRM uit het woningcorporatiestelsel wilde worden bevrijd, zag dit deze week eveneens mislukken.
De woningcorporatie – die kennelijk commerciëel wilde gaan – verzocht de Minister van Volkshuisvesting haar voor te dragen om uit het corporatiestelsel te worden geschrapt. Als hoofdreden hiervoor gold dat de corporatie binnen het systeem zichzelf niet op fiscaal voldoende aantrekkelijke wijze zou kunnen vormgeven. De privileges die een corporatie binnen het wettelijk systeem geniet op het vlak van financiering, boden voor dat nadeel onvoldoende compensatie.
Volgens de wet kan een corporatie alleen uit het stelsel worden geschrapt als zij haar kwalitatieve verplichtingen uithoofde van de Woningwet niet voldoende nakomt. Uittreding gaat dan bovendien altijd gepaard met ontbinding van de corporatie en toewijzing van haar bezittingen aan ander partijen binnen het corporatiestelsel. De Minister weigerde derhalve. De Ommense corporatie meende niet alleen dat deze situatie berustte op een onbedoelde omissie in de Woningwet, maar ook dat deze inbreuk oplevert op haar eigendomsrecht zoals beschermd door artikel 1 EVRM.
De corporatie ging in beroep bij de Raad van State. Deze oordeelt thans dat de wetgever bij totstandbrenging van de Woningwet wel degelijk heeft beoogd om zelfstandige uittreding van corporaties onmogelijk te maken. In die zin is dus sprake van een bij wet voorziene inperking van het eigendomsrecht. Een afweging van het volkshuisvestingsbelang (garantie van een voldoende voorraad betaalbare huurwoningen) tegen de nadelen die de corporatie binnen het wettelijk stelsel lijdt en de voorzienbaarheid van de onmogelijkheid tot uittreding, brengt de Raad van State echter tot het oordeel dat de Minister uittreding terecht heeft geweigerd.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.