Praktijkgebieden: Bouwrecht
Zowel in de UAV als in de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst wordt bepaald dat de rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek binnen 5 jaar dient te worden ingesteld. In de UAV is het 5 jaar na de oplevering, tenzij in het bestek een onderhoudstermijn voorkomt, want dan is het 5 jaar na het einde van de onderhoudstermijn, en in de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst is het 5 jaar na de garantieperiode, dat wil zeggen de periode van 6 maanden na de oplevering.
Het gaat om een contractuele vervaltermijn. Dit betekent dat de termijn niet ambtshalve door arbiters mag worden toegepast, maar ook – en dat is het grote verschil met een verjaringstermijn – dat geen stuiting mogelijk is.
Om die reden worden regelmatig geschillen pro-forma bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw aanhangig gemaakt. De vraag is of dat kan.
Ja, mits maar voldoende uit de pro-forma aanhangigmaking blijkt wat de opdrachtgever aan arbitrage wenst te onderwerpen, bijvoorbeeld scheurvorming in zijn woning, en dat hij daarvan herstel wil. Niet dus als alleen maar wordt gesteld om welk gebouw het gaat, en dat het gebouw tal van al dan niet verborgen gebreken vertoont.
Onder omstandigheden kan de termijn van 5 jaar, nadat door de aannemer herstelwerk-zaamheden zijn verricht, opnieuw gaan lopen. Aan het herstel worden dan wel vereisten gesteld. Het herstel moet 1) substantieel zijn, 2) niet buiten erkenning van aansprakelijk-heid zijn verricht en 3) niet deugdelijk zijn geweest. Bovendien, en ook dat is belangrijk, moet het om hetzelfde gebrek gaan.
In zeer bijzondere gevallen kan een aannemer te goeder trouw geen beroep doen op de vervaltermijn van 5 jaar. Dit is met name zo, indien de aannemer door haar gedraging de opdrachtgever de indruk heeft gegeven dat zij aansprakelijkheid voor de gebreken aanvaardt en bereid is tot herstel over te gaan, en op die manier de opdrachtgever verleidt de vervaltermijn te laten verlopen.
Conclusie: het is bij verborgen gebreken uiterst belangrijk de vervaltermijn van 5 jaar goed in de gaten te houden, en zo nodig binnen die termijn een geschil pro-forma bij de Raad van Arbitrage aanhangig te maken.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.