Praktijkgebieden: Huurrecht
KPN huurde een winkelruimte in een wat ouder pand. In onder meer het plafond daarvan bevond zich asbest. KPN was daarmee niet bekend toen zij het pand huurde. Toen inbrekers een gat boorden in het plafond om daardoor de KPN-winkel te kunnen binnengaan, kwam asbest vrij en moest KPN de winkel langere tijd sluiten. Verhuurder repareerde het plafond, maar ging niet over tot asbestsanering, zodat KPN dat zelf liet doen. Saneringskosten, omzetschade en gederfd huurgenot waren uiteraard het gevolg aan de zijde van KPN.
In de procedure die volgde, kwam onder meer de vraag aan de orde of de enkele aanwezigheid van asbest een gebrek kan opleveren aan de gehuurde zaak. Voor de gevolgen van een gebrek – zoals bijvoorbeeld omzetschade/gederfde winst – is de verhuurder in beginsel aansprakelijk. Een gebrek is een eigenschap van het gehuurde (of een andere omstandigheid die aan de verhuurder is toe te rekenen) waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde heeft dat hij mag verwachten.
De Hoge Raad oordeelt dat de enkele aanwezigheid van asbest er niet toe leidt dat een huurder niet het genot heeft van het gehuurde dat hij mag verwachten. Zolang de asbest op zijn plek blijft, kan de huurder immers gewoon de activiteiten uitoefenen waarvoor hij het pand heeft gehuurd.
Dit is alleen anders wanneer de asbest vrij komt en het gehuurde dus niet of verminderd kan worden gebruikt. Daarbij moet echter wel de vraag worden beantwoord waardoor de asbest kon vrij komen en of deze oorzaak aan de verhuurder is toe te rekenen of voor diens risico komt. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn wanneer de verhuurder weet dat huurder in het pand zal gaan verbouwen en het om een pand gaat waar naar alle waarschijnlijkheid asbest is verwerkt (al hangt het er dan nog wel vanaf wat partijen hierover bespreken).
De omstandigheid dat inbrekers een gat in een plafond boren is echter niet aan de verhuurder toe te rekenen. De verhuurder hoeft daarmee – in verband met de aanwezigheid van asbest – ook geen rekening te houden. Er was daarom in dit geval door de vrijgekomen asbest wel sprake van een feitelijke verstoring van het huurgenot, maar dat leverde geen gebrek aan het gehuurde op. De consequentie voor KPN was dat zij weliswaar recht had op huurvermindering over de periode dat zij het gehuurde niet kon gebruiken, maar dat verhuurder niet aansprakelijk was voor de door KPN geleden omzetschade.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.