Praktijkgebieden: Bouwrecht
Als een particulier een opdracht verstrekt aan een aannemer, is het raadzaam dit schriftelijk vast te leggen: anders zal het voor de particulier moeilijk zijn de wettelijke beschermingsregels te hanteren, waaronder de zogenoemde 5%-regeling (art.7:768 BW).
De 5%-regeling houdt in dat bij geconstateerde opleveringsgebreken 5% van de aanneemsom in depot mag worden gestort bij een notaris. De gedachte is dat in de periode van drie maanden na storting de aannemer de gebreken wel verholpen zal hebben; dit wordt de wettelijke onderhoudstermijn genoemd. De opdrachtgever moet binnen die drie maanden aangeven aan de notaris wat er met deze 5% moet gebeuren. Daarbij doen zich twee situaties voor: 1) de aannemer herstelt de gebreken niet binnen drie maanden, dan is het raadzaam dat de opdrachtgever de notaris laat weten dat hij zich op zijn opschortingsrecht beroept, d.w.z. de notaris moet dan het bedrag onder zich houden. De opdrachtgever moet niet meer bij de notaris laten staan dan nodig is voor het herstel van de klachten, (desnoods) door derden; 2) Laat de opdrachtgever echter niets horen dan is de notaris in principe verplicht om het bedrag aan de aannemer uit te keren; deze situatie is in feite identiek aan een opdracht tot vrijgave van de particulier aan de notaris. In de praktijk gaat dit minder soepel dan de wetgever dacht. Inmiddels zijn er een groot aantal gerechtelijke uitspraken op dit onderdeel.
Niet alle notarissen betalen na opdracht of zonder enig tijdig bericht van de opdrachtgever aan de aannemer uit. Als deze bijvoorbeeld niet weet wanneer de opleverdatum was moet de notaris daar achteraan. Dat lijkt dan op een zgn. toestemmingsvereiste van de opdrachtgever, dat de wetgever niet heeft opgenomen.
Mag de opdrachtgever, als hij noch binnen 3 maanden het bedrag vrij heeft gegeven noch de notaris heeft geïnstrueerd na die 3 maanden nog een beroep doen op een opschortingsrecht, waarmee een verlengde onderhoudstermijn ontstaat? Nee, in principe niet. De enige oplossing in dat geval is beslag leggen onder de notaris en dan een procedure beginnen. Het achtergehouden bedrag mag niet disproportioneel zijn: enerzijds moet het de herstelkosten dekken eventueel en dan nog wel door een andere aannemer; anderzijds mag niet onnodig veel geld blijven staan, omdat dat tot schadevergoeding aan de aannemer zou kunnen leiden. In de praktijk zal dat wel meevallen, omdat de schade beperkt wordt tot de wettelijke rente. En daar schiet de aannemer niet veel mee op.
In geval van een Vereniging van Eigenaren ligt de oplevering aan de particuliere koper en aan de Vereniging vaak niet op hetzelfde tijdstip: de particulier mag het bedrag van de 5% dan zo lang laten staan tot dat de gebreken aan de algemene gedeelten binnen 3 maanden na de oplevering aan de Vereniging zijn opgelost. Daardoor lopen de termijnen dan niet meer synchroon. Mogelijk dat in de thans plaatsvindende evaluatie van deze beschermingsregels ook hiervoor een oplossing kan worden gevonden, maar de praktijk is dat iedere wetswijziging in feite weer tot andere problemen leidt, zodat wij daar geen voorstanders van zijn.
Jaap Rehbock is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.