Praktijkgebieden: Bouwrecht
Vaak wordt de vraag gesteld: heeft ook een onderaannemer het recht van retentie?
Ja, moet dan het antwoord zijn. Als een hoofdaannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet ten opzichte van een onderaannemer, dan heeft de onderaannemer in beginsel de beschikking over het retentierecht. De vereisten die nodig zijn om als onderaannemer een beroep te kunnen doen op het retentierecht zijn dezelfde als wanneer een hoofdaannemer zich op het retentierecht beroept ten opzichte van de opdrachtgever. Dit betekent dat de onderaannemer over het werk in kwestie de feitelijke macht moet uitoefenen.
In de praktijk blijkt dit voor een onderaannemer dikwijls een probleem, en daarom komt het betrekkelijk weinig voor dat een onderaannemer zich op het retentierecht beroept. Meestal is een onderaannemer slechts bij een gedeelte van het werk betrokken, en dan kan niet snel worden gezegd dat hij over het werk de feitelijke macht uitoefent. Deze feitelijke macht wordt doorgaans uitgeoefend door de hoofdaannemer.
Eigenlijk komt het retentierecht van een onderaannemer pas in beeld wanneer een hoofdaannemer het werk in zijn geheel, of nagenoeg in zijn geheel, heeft uitbesteed aan een onderaannemer, zoals kennelijk het geval was in de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Almelo van 15 april 2010 (TBR 2010/136, p. 734).
De casus was deze: de eigenaar van een kavel bouwgrond sluit met een aannemer een overeenkomst tot de bouw van een woning op deze grond, en vervolgens sluit de aannemer ter zake van deze bouw een overeenkomst van onderaanneming met een onderaannemer. De onderaannemer gaat aan de gang, en krijgt een vordering op de hoofdaannemer. De onderaannemer roept vervolgens het retentierecht in, niet alleen tegen de hoofdaannemer, maar ook tegen de eigenaar van de grond. Daarna gaat de hoofdaannemer failliet, en uiteindelijk blijft in de procedure dan als enige vraag over (naast de beginvraag of de onderaannemer überhaupt wel een retentierecht heeft) of de onderaannemer zich ook tegenover de eigenaar van de grond op het retentierecht kan beroepen.
Daar in deze zaak duidelijk was dat de onderaannemer over het werk de feitelijke macht uitoefende was de vraag of de onderaannemer wel een retentierecht had voor de rechter geen discussiepunt, zodat de rechter zich alleen behoefde te buigen over de kwestie van de derdenwerking van het retentierecht.
De oplossing is te vinden in artikel 3:291 lid 2 BW.
In dit artikel staat dat de schuldeiser (in dit geval de onderaannemer) het retentierecht ook kan inroepen tegen derden met een ouder recht (de eigenaar van de kavel grond), indien zijn vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (de hoofdaannemer) bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen.
Lees ook: recht van retentie in de bouw
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.