Praktijkgebieden: Bouwrecht
In de uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 11 juni 2008, TBR 2009/15 kwam het begrip sfeerbrochure aan de orde. Het ging om de algemene sfeerbrochure ‘Wonen tussen stad en dorp’.
De brochure was geen contractstuk, behoorde ook niet tot de verkoopdocumentatie en bovendien had de verkopende onderneemster in de verkoopdocumentatie vermeld dat deze de inhoud van de sfeerbrochure vervangt.
Zo bezien was de sfeerbrochure dus geheel van tafel, maar dat bleek uiteindelijk niet het geval.
In de sfeerbrochure stond vermeld:
– “De bewoners van deze royale herenhuizen kunnen parkeren op de ruime, achter het huis gelegen, privé-parkeerplaats”;
en
– “uw auto parkeert u op de parkeerplaats aan de achterzijde. Vanaf de parkeerplaats is er een directe toegang tot de hal en tot de berging”.
Bij deze tekst was een tekening geplaatst waarop een geparkeerde auto direct voor de ingang van de woning is te zien.
In afwijking van de sfeerbrochure kregen kopers uiteindelijk geen privé-parkeerplaats, maar een parkeerplaats die zij in eigendom moesten delen met andere bewoners.
Arbiters overwogen:
“dat de in die sfeerbrochure over de parkeerplaatsen gegeven informatie dermate is benadrukt en ook in het algemeen voor een potentiële koper dermate belangrijk is en bepalend kan zijn voor het besluit om tot koop van de woning over te gaan, dat het op de weg van de onderneemster had gelegen om de afwijking van deze sfeerbrochure zo duidelijk en eenduidig mogelijk aan kopers te communiceren.”
In dit geval had onderneemster zulks naar het oordeel van arbiters niet gedaan, zodat kopers ervan mochten uitgaan dat de parkeerplaatsen direct gelegen bij de toegangsdeur van de woning, hen in eigendom zouden toebehoren, met als gevolg dat onderneemster werd veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding aan kopers.
Les van dit alles: als bij de verkoop van een huis de contractstukken op essentiële punten afwijken van een sfeerbrochure (of een andere brochure), dan kan de verkopende partij niet volstaan met het buiten toepassing verklaren van de brochure, maar dan heeft de verkopende partij de verplichting duidelijk aan kopers mede te delen op welke essentiële punten de contractstukken afwijken van de brochure.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.