Praktijkgebieden: Huurrecht
De huurder die de gehuurde bedrijfs- of woonruimte wil renoveren of ingrijpend wil verbouwen, heeft daarvoor wettelijk schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. Bij gebreke van die toestemming, kan de verhuurder ongedaanmaking van de bouwkundige ingrepen van de huurder vorderen of de kosten daarvan op de huurder verhalen.
Geldt dit toestemmingsvereiste altijd? Twee (1, 2) aardige recente kortgeding uitspraken in één zaak tonen aan dat de verhuurder goed moet opletten hoe hij reageert wanneer onvergunde renovaties/verbouwingen van het gehuurde plaatsvinden.
Huurder huurde een woning bestaande uit een sous- en een bel-etage. Op de bel-etage werd in 2004 door de huurder onder meer een draagmuur doorgebroken en werden de kamer ensuite elementen door huurder verwijderd. Bij een bezichtiging in hetzelfde jaar werden deze veranderingen door de verhuurder geconstateerd. Verhuurder zou zich daarover volgens de huurder ook positief hebben uitgelaten, maar in elk geval ondernam de verhuurder geen actie.
In 2009 werd het gehuurde verkocht en werd in dat kader door de makelaar een bezoek gebracht. Daarbij bleek dat de huurder ditmaal in het souterrain ingrijpend aan het verbouwen was. Het werk was in 2008 aangevangen en bijna klaar. Ook hiervoor was geen toestemming gevraag of verkregen van de verhuurder. Omdat de koper niet blij was met de afwijkende staat waarin hij het gehuurde kennelijk geleverd zou krijgen, vorderde de verhuurder ongedaanmaking van de bouwkundige ingrepen op beide etages.
Hoewel de voorzieningenrechter van de rechtbank deze vordering toewees, was het hof met betrekking tot de ingrepen uitgevoerd in 2004 een ander oordeel toegedaan. Doordat verhuurder toentertijd niet afkeurend op de uitgevoerde werkzaamheden had gereageerd en geen ongedaanmaking gevorderd, gaat het hof ervan uit dat de verhuurder daarmee weldegelijk heeft ingestemd. Het hof meent dus kennelijk dat de verhuurder zijn recht heeft verwerkt om ongedaanmaking te vorderen.
Dit oordeel velt het hof overigens nog los van het oordeel dat de koper het gehuurde heeft gekocht in – met of zonder toestemming – verbouwde staat en dat non-conformiteit daarom niet aan de orde was.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.