Praktijkgebieden: Huurrecht
Afgelopen vrijdag deed de Hoger Raad een mogelijk baanbrekende uitspraak met betrekking tot renovatie van verhuurde woonruimte en beëindiging van de huurovereenkomst.
De verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wanneer renovatie van het gehuurde (waaronder ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt begrepen) dringend noodzakelijk is. Hierbij is in de rechtspraak zo ongeveer het vaste criterium gegroeid dat de kosten van de renovatiewerkzaamheden in een dusdanige wanverhouding moeten staan tot de huuropbrengsten, dat het doen van die uitgaven in redelijkheid niet van de verhuurder kunnen worden gevergd (in het in stand laten van de huurovereenkomst).
De concrete invulling van dit criterium is in de regel een ingewikkelde op- en aftelsom van normale onderhoudskosten, de mogelijkheid tot huurverhoging, de naar verwachting resterende duur van de huurovereenkomst, historische waardestijging van het gehuurde, de hoogte van een nieuw te verkrijgen huur- of verkoopprijs en de financiële draagkracht van de verhuurder in het algemeen. Hoe negatief de uitkomst van die som moet zijn om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen leiden, is niet in algemene regels te vinden. Dit verschilt per geval.
De Hoge Raad lijkt thans de deur open te hebben gezet voor een simpeler en meer objectieve benadering. Hij oordeelt dat een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de noodzakelijk te plegen investeringen kan meebrengen dat voortduring van de huurovereenkomst niet van de verhuurder kan worden gevergd. Afgezien van stijging van de waarde van het pand sinds aanschaf door de verhuurder, dienen de voornoemde factoren in zo’n geval dus niet mee te spelen. Dat lijkt ook te gelden voor de vraag of een verhuurder groot of klein is en dus feitelijk wel of niet tegen een financieel stootje kan.
De kwestie waarover de Hoge Raad Oordeelde werd verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Wordt dus vervolgd.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.