Praktijkgebieden: Huurrecht
Indien een verhuurder van bedrijfsruimte het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan hij om die reden de huurovereenkomst opzeggen (en dient hij daarna beëindiging van de huurovereenkomst door de kantonrechter te vorderen indien de huurder niet instemt).
Artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat opzegging wegens dringend eigen gebruik niet mogelijk is, gedurende de eerste drie jaar nadat de verhuurder door een ander is opgevolgd. Daarvan is bijvoorbeeld sprake wanneer een bedrijfsruimte wordt verkocht en de koper de verkoper dus als verhuurder opvolgt. Kort gezegd is het doel hiervan te voorkomen dat verhuurde bedrijfsruimtes niet worden aangekocht om (verder) te verhuren, maar om deze zelf te gebruiken.
Dit driejarig opzegverbod geldt echter niet wanneer de oorspronkelijke verhuurder wordt opgevolgd onder algemene titel, bijvoorbeeld door overerving. Artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt daartoe dat het opzegverbod niet geldt voor de opvolgend verhuurder die met de vorige verhuurder getrouwd is of diens eerstegraads familielid is. De reden daarvoor is dat bij opvolging onder algemene titel door een met de scheidend verhuurder verbonden persoon, er geen wezenlijke verandering in de huurovereenkomst geacht wordt op te treden.
Niet zelden is een verhuurder van bedrijfsruimte een rechtspersoon. Rechtspersonen vallen naar hun aard niet onder de letter van de voornoemde uitzondering op het driejarig opzegverbod. Ze kunnen immers niet huwen en hebben geen familie. Althans?
De Hoge Raad bepaalde onlangs dat ingeval een rechtspersoon door zuivere splitsing of afsplitsing onder algemene titel als verhuurder wordt opgevolgd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden aanvaard dat het driejarig opzegverbod zou gelden. In zo'n geval kan namelijk evenmin worden gezegd dat de huurverhouding door de opvolging wezenlijk wordt gewijzigd.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.