Praktijkgebieden: Huurrecht
In Nederland is de bescherming van huur van woonruimte vergeleken met het buitenland bijzonder sterk. Een belangrijk onderdeel van de huurbescherming is dat de huur in principe van onbepaalde duur. is Dit komt doordat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd volgens de wet niet eindigt door het verloop van die tijd, maar (daarna) alleen door partijen kan worden opgezegd. De gronden waarop de verhuurder kan opzeggen zijn limitatief in de wet genoemd (bijvoorbeeld wanprestatie door de huurder of dringend eigen gebruik). Alleen een tijdelijke huurovereenkomst is uitgezonderd van dit systeem. Dat is het geval als de tijdelijke huurovereenkomst “naar zijn aard van korte duur is”
Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer de verhuurder voor een bepaalde tijd elders moet verkeren (werk in het buitenland op basis van een tijdelijk contract) en de woning daarom verhuurt. De tijdelijkheid van de huurovereenkomst moet echter duidelijk voortvloeien uit concrete omstandigheden. Indien deze er niet zijn, dan geldt de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd en zit de verhuurder aan de betreffende huurder in principe vast.
Als de huurder aangeeft de woning tijdelijk te willen huren, bijvoorbeeld in afwachting van het vinden van een andere (sociale) huurwoning, wil dat nog niet zeggen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Dat die vervangende woning niet binnen de afgesproken tijd wordt gevonden, is op zich immers geen reden waarom het genot van het gehuurde weer terug zou moeten komen bij de verhuurder. Het verlenen van een dergelijke (vrienden-)dienst is voor de verhuurder dus een riskante aangelegenheid. De huurovereenkomst geldt immers in principe voor onbepaalde tijd.
Dit ondervond ook de bezitster van een tweede huis die een oud collega wilde helpen toen deze dakloos dreigde te worden. Wat begon als ‘tijdelijke’ huur voor een half jaar, wenste de oud collega om verschillende redenen niet meer op te geven. Dit was voor de verhuurster een zeer onaangename situatie, omdat de verhuur netto bijna niets opleverde, terwijl de woning voor haar als oudedagvoorziening moest dienen. Dit kon echter alleen indien de verhuurster de woning vrij van huur zou kunnen verkopen.
Gelukkig voor verhuurster, vond de kantonrechter te Zaandam in deze omstandigheden voldoende grond om de huurbescherming in deze te omzeilen op basis van meer algemene wettelijke bepalingen, te weten de “redelijkheid en billijkheid”. Of het ter zijde stellen van de huurbescherming op grond van redelijkheid en billijkheid mogelijk is, hangt af van concrete omstandigheden van het geval. Ook dient de rechter daarbij altijd terughoudend te zijn. Of deze uitspraak van de kantonrechter toepasbaar is op veel praktijkgevallen is daarom nog maar de vraag.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.