Praktijkgebieden: Vastgoed
Bij een koopcontract voor een huis maken de verkoopbrochure en de daarin voorkomende tekeningen vaak geen onderdeel uit van de overeenkomst. Niettemin kunnen ze dan toch nog een rol spelen bij de vraag wat de koper mag verwachten. Een verkopende aannemer doet er daarom verstandig aan goed naar zijn verkoopbrochure te kijken: aan de ene kant moet deze er natuurlijk zo fraai mogelijk uitzien – het element van de reclamefolder -, maar aan de andere kant mogen er bij de koper geen onjuiste verwachtingen worden gewekt.
Een mooi voorbeeld is de uitspraak van de Raad van Arbitrage van 3 november 1999 (Bouwrecht 2000, blz. 148) over de hoogte van een keukenraam.In de verkoopbrochure stond het kleine keukenraam in de zijgevel hoger gesitueerd dan het grote keukenraam in de voorgevel. Dit had te maken met een ventilatierooster in het kleine keukenraam dat 1.80 m boven het vloerpeil diende te worden geplaatst. Achteraf bleek dat het ventilatierooster kon vervallen. Daarom besloot de architect, tijdens de bouw, de ramen op dezelfde hoogte te situeren, naar hij stelde uit esthetische overwegingen.
Kopers accepteerden dit echter niet met een beroep op de verkoopbrochure, en ze kregen van arbiter gelijk. Met andere woorden: de visie van de architect gaat dus niet voor de verwachtingen die bij de kopers zijn gewekt.
Een ander punt is dat regelmatig voorkomt dat in de verkoopbrochure wordt vermeld dat daaraan, of aan de daarin voorkomende tekeningen, geen rechten kunnen worden ontleend. Werkt zo’n bepaling?
Nee, eigenlijk niet, tenminste als de brochure of tekening zo nauwkeurig is samengesteld dat kopers er van mochten uitgaan dat de woning dienovereenkomstig zou worden uitgevoerd (zie bijvoorbeeld Raad van Arbitrage 18 augustus 1994, Bouwrecht 1997, blz. 255).Anders ligt het met inrichting van het openbare gebied om de woning. Op dit punt zijn arbiters wél geneigd de exoneratie-bepaling te accepteren, daar de aannemer vaak geen invloed heeft op de wijzigingen die daar optreden.
Conclusie: wees als verkopende aannemer zeer zorgvuldig met het samenstellen van de verkoopbrochure, want als er daardoor bij de kopers onjuiste verwachtingen worden gewekt, dan kunnen de kopers daaraan rechten ontlenen.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.