Praktijkgebieden: Huurrecht
Huurovereenkomsten zijn opzegbaar op de grond dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hiervan kan uiteraard sprake zijn als de verhuurder het gehuurde wil bewonen, of het op andere wijze feitelijk in gebruik neemt. Er zijn echter ook situaties denkbaar waarin de verhuurder het gehuurde niet zelf wil gebruiken, maar aan een ander in gebruik zou willen geven dan de zittende huurder. Een voor de hand liggend voorbeeld hiervan is de ouder wiens kind op zichzelf gaat wonen en die het gehuurde daartoe aan het kind ter beschikking wil stellen. Kan in dit soort gevallen ook sprake zijn van eigen gebruik?
Volgens vaste jurisprudentie kan eigen gebruik ook bestaan als het gehuurde door een ander dan de verhuurder wordt gebruikt. De voorwaarde daarbij is dat daarmee een belang van de verhuurder wordt gediend. Wanneer dat zo is, valt echter niet aan de hand van standaard rechtspraak vast te stellen. De verhuurder zal moeten aantonen op welke manier hij erop vooruit gaat wanneer het gehuurde door de door hem aangewezen persoon wordt gebruikt.
In elk geval vloeit een belang van de verhuurder niet automatisch voort uit een directe familieband met de beoogde gebruiker. Dit lijkt wellicht vreemd. Een goed ouder bijvoorbeeld, zal zich de belangen van zijn kind doorgaans zo sterk aantrekken dat de belangen van ouder en kind zo goed als samenvallen. Hiertoe zal in de huidige markt allicht ook het belang bij woonruimte horen. Dit geldt zeker indien alternatieve woonruimte door het kind niet of nauwelijks te verkrijgen is en het gehuurde het kind in staat stelt in de buurt van opleiding of werk te kunnen wonen.
Die situatie is echter nog onvoldoende om te kunnen spreken van eigen gebruik door de verhuurder. Om te voldoen aan het criterium “dringend eigen gebruik” is nodig dat – in dit voorbeeld – de ouder zelf ook een concreet voordeel heeft bij bewoning van het gehuurde door het kind.
Aan dit criterium zou kunnen worden voldaan indien het familielid permanent verzorging nodig heeft, de verhuurder deze wenst te verschaffen en het gehuurde nabij zijn eigen woning ligt. De verhuurder heeft hier een duidelijk “eigen” belang: de verzorging van het familielied wordt hierdoor makkelijker en goedkoper doordat hij minder ver hoeft te reizen.
Per situatie zal dus moeten worden beoordeeld of de verhuurder er zelf enig objectief voordeel bij heeft om het gehuurde aan een nieuwe huurder te verstrekken, om zo te kunnen voldoen aan het criterium “dringend eigen gebruik”.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.