Praktijkgebieden: Bouwrecht
Voor een koper van een huis is het van groot belang te weten dat klagen over verborgen gebreken alleen zin kan hebben, indien dit binnen bekwame tijd na ontdekking geschiedt. Deze termijn is door de wetgever bij consumentenkoop op twee maanden gesteld. De verkoper kan bij te laat klagen eenvoudigweg met verwijzing naar artikel 7:23 BW de vorderingen van de koper afwijzen. In de weblog van 26 september 2008 hebben wij hier eerder over geschreven.
In de onlangs gepubliceerde uitspraak van het Hof Den Bosch d.d. 24 februari 2009 is deze termijn (gezien de omstandigheden) wel erg ruim uitgelegd. Het ging om het volgende.
In de koopovereenkomst met betrekking tot een woonboerderij was een ontbindende voorwaarde opgenomen. Indien bouwkundig onderzoek daartoe aanleiding zou geven zou de koper de koopovereenkomst kunnen ontbinden. Uit het onderzoek van de koper bleek dat de kap van de boerderij geheel moest worden gerenoveerd. De koper liet daarop de verkoper weten de koop gedeeltelijk te willen ontbinden en opnieuw te willen onderhandelen over de prijs. De verkoper ging hier niet mee akkoord. Partijen kwamen overeen dat een onafhankelijk onderzoek de doorslag zou geven. De uitslag van het overigens beperkte (niet destructieve) onderzoek was positief; de kapconstructie zou zich in een goede en normale staat bevinden. Kort hierop is de woonboerderij geleverd. Tijdens de verbouwing in augustus 2003 stuitte koper op constructieve delen die gebreken vertoonden. Eind augustus kreeg koper het advies van zijn architect en bouw-kundige om de constructie te vernieuwen. Pas in februari 2004, nadat de kap al was gesloopt, heeft het bureau dat eerder in opdracht van verkoper en koper onderzoek had gedaan een inspectie uitgevoerd. De conclusie was nu dat de kapconstructie na het verwijderen van het dakpakket en de aftimmering in zeer slechte staat blijkt te zijn en dat de constructieve veiligheid niet gewaarborgd is.
De verkoper en ook de rechtbank zijn van mening dat de koper te laat heeft geklaagd. Er zit ruim een half jaar tijd tussen de ontdekking van de gebreken (augustus 2003) en de aansprakelijkstelling in maart 2004. Het Hof Den Bosch denkt hier anders over. De koper zou pas in februari hebben ontdekt dat de gebreken van dien aard en omvang waren dat de woonboerderij niet voor normaal gebruik geschikt was zodat binnen de termijn van twee maanden was.
Naar mijn mening heeft het Hof de koper tegemoet willen komen gelet op de omstandig-heid dat er voorafgaand aan de levering al sprake was van mogelijke gebreken aan de kap. Aan de algemene regel dat er binnen bekwame tijd geklaagd dient te worden zal in de meeste gevallen wel strikt de hand worden gehouden. Het advies is aan kopers is dan ook om tijdig te klagen, ook als nog niet duidelijk is of de gebreken een normaal gebruik van het gekochte in de weg staan.
Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.