Praktijkgebieden: Huurrecht
Afgelopen voorjaar deed de rechtbank Den Haag uitspraak in een opmerkelijk geschil rond de tijdelijke verhuur van woonruimte. De eigenaar van een appartement wilde dit vanwege specifieke privéredenen tijdelijk verhuren, voor een periode van maximaal twee jaar. Hoewel de huur van woonruimte in principe van rechtswege voor onbepaalde tijd is, maakt de wet een uitzondering. Indien de (onder)verhuur vanwege concrete omstandigheden naar zijn aard slechts van korte duur is, kan tijdelijke verhuur overeen worden gekomen.
Vanwege zijn gebrek aan tijd en kennis van het huurrecht, wendde de aspirant-verhuurder zich tot een grote makelaar die gespecialiseerd is in verhuur van woonruimte. De makelaar onderzocht het appartement en stelde een advies huurprijs van € 1.600,- inclusief per maand vast. De makelaar vond ook een aspirant-huurster die het appartement voor die prijs gedurende maximaal twee jaar wilde huren. Voordat de huurovereenkomst werd ondertekend, werd het contract echter op verzoek van de huurster gewijzigd. Bepaald werd dat de overeenkomst minimaal een jaar zou duren en – indien daarbinnen niet opgezegd (KvdB) – voor onbepaalde tijd zou voortduren. De makelaar liet na om de appartementseigenaar over de gevolgen van deze contractswijziging te adviseren.
Kort nadat de huurster het appartement had betrokken, verzocht zij de Huurcommissie te toetsen of € 1.600,- inclusief per maand wel een redelijke huurprijs was voor het appartement. De Huurcommissie oordeelde van niet en verlaagde de huur naar € 534,- all-in. Huurster zat er vervolgens voor deze prijs knus bij op een A-locatie in Amsterdam. De verhuurder zegde vervolgens binnen het eerste jaar de huurovereenkomst op, maar deed dit tegen een datum die voorbij die periode lag. Huurster accepteerde deze opzegging niet en werd dienaangaande door de kantonrechter in het gelijk gesteld. De huurovereenkomst was dus voor onbepaalde tijd gaan gelden.
Terwijl de verhuurder in hoger beroep ging tegen het vonnis van de kantonrechter, sprak hij tevens de makelaar aan op grond van wanprestatie en vorderde vergoeding van zijn schade. De rechtbank Den Haag stelde de verhuurder daarbij in het gelijk.
Volgens de rechtbank profileerde de makelaar zich actief als verhuurspecialist en was zijn onderneming omvangrijk. De makelaar werd dan ook geacht bekend te zijn geweest met de basisregels van het huurrecht en de mogelijke risico’s van de contractswijziging die door de huurster werd verzocht. De verhuurder, als leek op dit gebied, had de makelaar ook om die reden benaderd. De makelaar had de verhuurder dan ook moeten adviseren om met die contractswijziging niet akkoord re gaan. Door dit niet te doen heeft de makelaar een beroepsfout gemaakt en is hij voor de schadelijke gevolgen daarvan aansprakelijk.
Hoewel dit klinkt als een positief resultaat voor de verhuurder, viel het netto resultaat tegen. De Rechtbank bepaalde namelijk dat bij berekening van zijn schade moest worden uitgegaan van het z.g.n. negatief contractsbelang. Dit houdt in dat de verhuurder zoveel mogelijk moet worden gebracht in de fictieve situatie dat de huurovereenkomst nooit tot stand was gekomen. Hieruit volgt dat niet het verschil tussen de overeengekomen huur van€ 1.600,- en de later vastgestelde huur van € 534,- moest worden vergoed (wat de verhuurder alsnog aardige inkomsten had opgeleverd). Nee: de maandelijkse huurinkomsten van € 534,- moesten worden afgetrokken van de vaste kosten die de verhuurder daadwerkelijk voor het appartement maakte, zoals bijvoorbeeld hypotheeklasten en onderhoud. Slechts wat daarna overblijft zou voor vergoeding door de makelaar in aanmerking komen.
Jammer voor de verhuurder, die nu de facto met een “investeringspand” zit dat geen cent opbrengt…
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.