Praktijkgebieden: Bouwrecht
In het Tijdschrift voor Bouwrecht (TBR) van deze maand staat een interessante uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 15 januari 2009, met een gastnoot van Jolanda Storm, over de vraag hoe moet worden omgegaan met de oplevering van een appartement als er nog gebreken bestaan aan de gemeenschappelijke gedeelten.
In de onderhavige casus had de appartementseigenaar de oplevering van zijn privégedeelte geweigerd omdat er nog gebreken waren aan de buitengevels. Daarnaast had hij de betaling van de termijn opgeschort die was gekoppeld aan het gereedkomen van deze gevels, én hij had gebruik gemaakt van de 5%-regeling van art. 7:768 BW, dat wil zeggen hij had 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot gestort.
Mag dit allemaal? Ja, zegt de Raad van Arbitrage.
Ook al is een privégedeelte geschikt voor bewoning, dan nog is het niet gereed voor oplevering als de algemene gedeelten niet veilig en blijvend kunnen worden benut. In dit geval was dat zo, nu voor het herstel van de gevels ook werkzaamheden in het privégedeelte moesten worden verricht.
In het verlengde hiervan oordeelden arbiters dat de appartementseigenaar ook de betaling van de termijn betreffende de gevels mag opschorten en de 5%-regeling mag toepassen.
Op zich wel logisch, want de aannemer verplicht zich niet tot de bouw van een appartementsrecht, maar tot de bouw van het gebouw waarin het appartement zich bevindt. Zolang deze bouw niet is voltooid, heeft de aannemer derhalve nog niet aan zijn verplichtingen voldaan.
Logisch dus, maar tegelijkertijd ook opmerkelijk, omdat in het verleden vaak heel anders werd beslist, in de zin van: privégedeelte klaar, dan kan er worden opgeleverd, en de gemeenschappelijke gedeelten komen later nog wel eens.
Het voorgaande betekent ook dat de drie maanden termijn uit art. 7:768 BW – de notaris betaalt binnen drie maanden na de oplevering de 5% door aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever heeft laten weten dat de aannemer zijn verplichtingen nog niet (geheel) is nagekomen – niet eerder ingaat dan nadat zowel het privégedeelte als de gemeenschappelijke gedeelten zijn opgeleverd.
Een versterking van de positie van de opdrachtgever, en mijns inziens ook redelijk.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.