Praktijkgebieden: Huurrecht
Eigenaren van onroerende zaken krijgen schadevergoeding op grond van de Onteigeningwet, wanneer zij hun pand en/of grond verplicht moeten verkopen aan de overheid in het kader van het algemeen belang. De Onteigeningswet stelt huurders en/of onderhuurders van bedrijfsruimten schadeloos, als zij door een onteigening worden benadeeld.
Een voorwaarde voor onteigening is dat de overheid eerst tracht met de eigenaar tot een oplossing te komen. Bij deze situatie zou de (onder)huurder echter worden benadeeld. De wetgever heeft bepaald dat het voor huurders geen verschil mag maken of het gehuurde wordt onteigend (waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd), of met een overeenkomst aan de overheid wordt verkocht (waarbij de huurovereenkomst níet eindigt, “koop breekt geen huur”).
Als overdracht door koop plaatsheeft, de huurovereenkomst dus blijft bestaan, en de opvolgend verhuurder het pand renoveert en de huurovereenkomst opzegt, moet hij een vergoeding betalen op dezelfde voet als de huurder anders zou hebben ontvangen bij afbraak in het algemeen belang. Het criterium voor toekenning van die schadevergoeding is dus dat het gaat om “werken van algemeen belang”. De uitspraken van rechtbanken over dit criterium zijn dun bezaaid; recent heeft de Hoge Raad hierover een uitspraak gedaan.
De vraag die centraal stond was de reikwijdte van het criterium “werken van algemeen belang”. De Rechtbank en het Hof waren van oordeel dat daarvan alleen sprake was (en dus alleen schadevergoeding was verschuldigd aan de huurder) indien het nieuwe gebouw “het publiek” zou dienen doordat het een openbare functie had. Het ging hier echter om een woningcomplex, en dat viel daar dus niet onder.
De Hoge Raad meent dat het Rechtbank en Hof het criterium op die manier te veel inperken Het is niet nodig, zo stelt de Hoge Raad, dat het gaat om een overheidsbesluit; wel sprake zijn van concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Dat het gebouw “het publiek” zou moeten dienen is dus geen eis. Onteigening kan immers ook plaats hebben voor bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals het ontwikkelen van winkelcentra of woningbouw.
De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar een ander Hof die zich over de waardering van de aangereikte feiten nogmaals mag buigen. Het is dus nog geen uitgemaakte zaak of het specifieke geval zal vallen onder de uitleg van het criterium dat de Hoge Raad erop nahoudt, en – dus – of de huurder in dit geval recht heeft op schadevergoeding. Het lijkt er op dat het criterium “werken van algemeen belang” vallen, is verruimd; we zullen echter de einduitspraak moeten afwachten voordat dat duidelijker wordt. We komen er ongetwijfeld nog op terug.
Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.