Praktijkgebieden: Bestuursrecht
In Amsterdam mag u binnenkort uw woning voor korte periodes van minimaal een week en maximaal zes maanden aan bijvoorbeeld expats verhuren. Dit staat in de Beleidsnotitie Short Stay die de gemeenteraad van Amsterdam op 11 februari 2009 heeft vastgesteld. Volgens de gemeente wordt de woning in geval van short stay onttrokken aan de woningvoorraad. U hebt daarom (volgens het nieuwe beleid) een “short stay-vergunning” nodig. Feitelijk gaat het daarbij om een woononttrekkingsvergunning. Deze vergunning wordt slechts verstrekt voor tien jaar en alleen vrije sector woningen komen voor een vergunning in aanmerking. De vraag is nu of in geval van short stay daadwerkelijk sprake is van het onttrekken van een woning aan de voorraad.
De wettelijke basis voor een woononttrekkingsvergunning is de Huisvestingswet en de partiële regionale huisvestingsverordening van Amsterdam. Met deze wetgeving is beoogd de bestaande woningvoorraad te behouden. Er is nog altijd een tekort aan goede en betaalbare woningen vooral voor de lagere inkomensgroepen. Daarom mag een woning in Amsterdam niet zonder vergunning aan de voorraad worden onttrokken.
Van woningonttrekking is pas sprake wanneer de woning niet langer meer bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Het begrip “short stay” staat in de regionale huisvestingsverordening gedefinieerd als het structureel aanbieden van een zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan een huishouden voor een aaneensluitende periode van ten minste een week en maximaal zes maanden. Het verschil zit dus in het woord “tijdelijk”. De gemeente stelt zich op het standpunt dat, wanneer een woning door een huishouding korter dan zes maanden wordt bewoond, op dat moment geen sprake meer is van een woning. Dit komt niet overeen met hetgeen onder woningonttrekking moet worden verstaan. De woning is feitelijk nog altijd geschikt voor bewoning door een huishouden. Ingevolge de Huisvestingswet is daarmee nog altijd sprake van een woning. Dat de woning tijdelijk wordt verhuurd, maakt dat mijns inziens niet anders. Dit zou betekenen dat in geval van short stay helemaal geen woning aan de voorraad wordt onttrokken.
Het is overigens goed mogelijk dat voor een gebruik als short stay het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. De woning zal in de geldende bestemmingsplannen vaak bestemd zijn voor wonen. Er is pas sprake van wonen als het gebruik van de woning een duurzaam karakter heeft. In de rechtspraak is uitgemaakt dat als de woning langer dan zes maanden wordt bewoond, het in dat geval om “gewoon” wonen gaat. Is het verblijf korter dan zes maanden dan kan daaraan niet zonder meer een woonkarakter worden ontzegd. Maar gelet op de korte verblijfsperiode in de woning kan dit al wel snel tot een situatie leiden dat het gebruik van de woning niet duurzaam is. Er is dan geen sprake meer van wonen in de zin van het bestemmingsplan. In dat geval zal voor een gebruik als short stay een bestemmingsplanswijziging nodig zijn.
Hoe dan ook, de gemeente Amsterdam vindt dat voor short stay een vergunning nodig is omdat in hun optiek een woning aan de bestaande woningvoorraad wordt onttrokken. De vergunning kunt u bij de meeste stadsdelen vanaf 1 juli 2009 aanvragen. Wij verwachten dat de vraag naar “short stay-vergunningen” storm zal lopen. Om te voorkomen dat u straks buiten de boot valt, adviseren wij u per die datum toch de vergunning (en een wijziging van het bestemmingsplan) bij het stadsdeel aan te vragen.
Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.