Praktijkgebieden: Huurrecht
Het hof heeft in een onlangs gepubliceerde uitspraak een vonnis van de kantonrechter vernietigd waarin deze had geoordeeld dat het kweken van hennep niet wezenlijk verschilt van het kweken van tomaten.
Voor de kantonrechter vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de huurders een hennepkwekerij exploiteerden. De verhuurder was van mening dat de huurders hierdoor in strijd hebben gehandeld met de woonbestemming van het gehuurde en zij zich niet als goed huurder hebben gedragen. De kantonrechter heeft in zijn vonnis voornoemde grondslagen van de hand gewezen. Allereerst oordeelt de kantonrechter dat de schuren waarin de hennepkwekerij werd geëxploiteerd niet tot het gehuurde behoren, omdat deze op van de gemeente geleende grond staan. Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat niet gezegd kan worden dat huurders zich niet hebben gedragen als goed huurder. Van belang hierbij vindt de kantonrechter dat de kwekerijen zich niet in het gehuurde bevonden en dat de verhuurder niet heeft gesteld dat er gevaar voor overlast en verloedering bestond. De kantonrechter komt dan tot het opvallende oordeel dat de voorzieningen die nodig zijn voor het kweken van hennep niet wezenlijk verschillen van die welke nodig zijn voor de teelt van andere gewassen, zoals tomaten.
Het hof wijst de vordering, ontbinding van de huurovereenkomst, alsnog toe. De hennepkwekerijen maken, aldus het hof, wél deel uit van het gehuurde. De schuren stonden namelijk op zeer korte afstand van het gehuurde, waren alleen van daaruit bereikbaar en water en elektra werden doorgetrokken vanuit het gehuurde. Tenslotte oordeelt het hof dat het kweken van hennep (illegaal!) wel degelijk verschilt van het kweken van tomaten (legaal!). Conclusie: De huurders moeten dus toch vertrekken uit de woning, zij het dat het hof hen een langere ontruimingstermijn gunt.
De vraag is overigens of de vergelijking van de kantonrechter relevant is: het gaat in deze zaak om de verhuur van een woning. Het exploiteren van een tomatenkwekerij in een woning kan evengoed in strijd zijn met de huurovereenkomst.
Paulien Beunk is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.