Praktijkgebieden: Huurrecht
Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt in beginsel dat de huur eindigt door het verstrijken van de tijd zonder dat een opzegging daarvoor is vereist. Bij het huren van woonruimte (artikel 7:271 lid 1 BW) eindigt de huur echter alleen als de huurder of verhuurder opzegt met inachtneming van de wettelijke vereisten. Dit houdt in dat de huurder per aangetekende brief met inachtneming van een termijn van minimaal een maand en maximaal drie maanden (afhankelijk van het contract) dient op te zeggen.
Mocht de huurder na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde met goedvinden van de verhuurder behouden, dan bepaalt de wet dat de huurovereenkomst automatisch voor onbepaalde tijd wordt verlengd, ongeacht de tijd waarvoor die huurovereenkomst was aangegaan (artikel 7:230 BW).
Als de regels voor opzegging door een huurder niet worden nageleefd kan dit leiden tot schade bij de verhuurder. Een voorbeeld hiervan las ik recentelijk in een gepubliceerd arrest van het Hof Amsterdam. De feiten van deze casus waren als volgt:
De huurder sluit gedurende de looptijd van de eerste huurovereenkomst van drie jaar, een nieuwe huurovereenkomst voor een termijn van twee jaar, ingaande op het moment dat de eerste is verstreken (1 november 2006). In de eerste huurovereenkomst is een contractuele opzegtermijn van drie maanden afgesproken. In de tweede huurovereenkomst staat geen tussentijdse opzegmogelijkheid.
Tot zover niets aan de hand, totdat de huurder alsnog voortijdig voor zijn werk naar het buitenland moet vertrekken en per brief van 7 augustus 2006 beide overeenkomsten opzegt. Vervolgens verlaat hij de woning op 30 augustus 2006 d.w.z. tijdens de looptijd van zijn eerste huurovereenkomst.
De verhuurder vordert schadevergoeding bij de kantonrechter, omdat bij de eerste huurovereenkomst de opzegtermijn van drie maanden niet in acht is genomen en de tweede huurovereenkomst sowieso niet kan worden opgezegd. De kantonrechter volgt deze stellingen en wijst de gevorderde schadevergoeding deels toe.
De huurder is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat de tweede huurovereenkomst niet kon worden opgezegd. Volgens hem verbiedt de wet in artikel 7:242 lid 2 BW dat ten nadele van hem wordt afgeweken van de regel dat “de huur voor onbepaalde tijd wordt verlengd, als de huurder na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde behoudt met goedvinden van de verhuurder”. Door het afsluiten van de tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd met de verhuurder is dat zijns inziens gebeurd..
Het hof volgt deze redenering niet. Er is immers geen sprake van een voortzetting van de eerste huurovereenkomst na afloop van de eerste drie jaren termijn. De huurder heeft de woning al tijdens de looptijd van die huurovereenkomst verlaten. Ook bevat de eerste overeenkomst geen bepaling die op nadelige wijze afwijkt van artikel 7:230 BW. In artikel 4 lid 2 staat juist een opzeggingsmogelijkheid voor het geval de overeenkomst wordt verlengd.
Verder stelt het hof dat wanneer partijen na afloop van de eerste huurovereenkomst hun wens tot voortzetten van de huurovereenkomst hebben vormgegeven in de tweede huurovereenkomst (die geen tussentijdse opzegmogelijkheid bevat) – wie ook het initiatief daartoe heeft genomen – het bovenstaande geval niet anders maakt.
Huurders opgelet: de wet beschermt de huurder niet voor het geval dat de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangaat van twee jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. Artikel 7:242 lid 2 BW beschermt slechts tegen een beding in een huurovereenkomst dat tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd leidt, zodat de huurder niet tussentijds kan opzeggen.
Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.