Praktijkgebieden: Vastgoed
Het komt nog wel eens voor dat na de eigendomsoverdracht de aangekochte woning een stuk kleiner blijkt te zijn dan vooraf is aangegeven. Dit was ook het geval in een zaak waarin de rechtbank Arnhem eind vorig jaar uitspraak deed (15 oktober 2008, NJF 2009,40 – niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).
De koper deed hier na de eigendomsoverdracht een beroep op non-conformiteit, omdat het vloeroppervlakte kleiner was dan hij voor ogen had. En dat had hij niet zonder reden voor ogen. In de verkoopbrochure en op Funda stond namelijk vermeld dat de woning een oppervlakte had van ca 130 vierkante meters, terwijl de werkelijke oppervlakte slechts 106 vierkante meters bedroeg. Opmerking verdient hierbij dat toen gaandeweg de verkoopperiode bleek dat het aantal vierkante meters niet juist was, op de eerste pagina van Funda het juiste aantal vierkante meters is vermeld. De tweede pagina van Funda en de verkoopbrochure zijn echter niet aangepast.
Het vloeroppervlakte was voor de koper van belang, omdat hij voornemens was de woning aan studenten te verhuren. Een kleiner oppervlakte betekent dan een lager rendement. De rechter wijst de door de koper gevorderde schadevergoeding echter af. Een koper mag in beginsel vertrouwen op mededelingen van de verkoper. De rechter overweegt dat dit de koper echter niet ontslaat van zijn verplichting om zelf onderzoek te doen naar eigenschappen die voor hem essentieel zijn, maar waarvan het belang bij de verkoper niet bekend hoeft te zijn. De koper had namelijk slechts aangegeven dat hij de woning wilde kopen voor een studerend kind. Daarbij had hij niet verteld dat hij de woning kamergewijs aan meerdere studenten wilde verkopen en daaruit rendement wilde halen. De rechter oordeelt dat de koper hier zelf onderzoek had moeten doen. Laatste temeer nu op Funda en in de verkoopbrochure de maten van de bovenverdieping niet waren weergegeven, bij de afmetingen telkens “circa” was vermeld en de verkoopbrochure aangaf een voorbehoud te maken ten aanzien van de afmetingen. Last but not least verwijst de rechter naar lid 6 van artikel 7:17 BW, waarin staat vermeld dat bij koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte vermoed wordt slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.
Paulien Beunk is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.