Praktijkgebieden: Huurrecht
In eerdere bijdragen schreven wij reeds over de consequenties van de nieuwe Insolventiewet. Deze weblog zal een aantal punten met betrekking tot de huurovereenkomst aan de orde stellen.
In de Faillissementswet is het nu zo geregeld dat in geval van faillissement van de huurder zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds kan opzeggen met inachtneming van een termijn van ten hoogste drie maanden of de termijn die daarvoor is overeengekomen of gebruikelijk is, als die korter is (artikel 39 Fw).
Deze bevoegdheid komt niet terug in het voorontwerp van de Insolventiewet.
Volgens het voorontwerp kan een verhuurder van een insolvente huurder de huurovereenkomst ontbinden middels een buitengerechtelijke verklaring wegens een tekortkoming in de nakoming. Het voorontwerp maakt aldus een buitengerechtelijke ontbinding ook mogelijk in die gevallen waarin (buiten faillissement) rechterlijke tussenkomst vereist is op grond van artikel 7:231 BW (bij een gebouwde onroerende zaak (zoals woonruimte en bedrijfsruimte), een woonwagen of een standplaats). De bewindvoerder (de algemene term in het voorontwerp voor de huidige curator in faillissement en bewindvoerder in surséance van betaling of schuldsaneringsregeling) kan de huurovereenkomst vervolgens al dan niet gestand doen.
Deze bevoegdheid lijkt de rechten van een insolvente huurder te beperken. Het huidige artikel 39 Fw geeft de verhuurder immers alleen het recht op opzegging. Dit leidt dan tot een rechtmatige beëindiging van de huurovereenkomst. Onder het huidige recht kan de curator gebruik maken van het recht op ontruimingsbescherming. Dit komt erop neer dat de failliete huurder (althans de curator) nog voor een bepaalde periode het gehuurde kan blijven gebruiken. Ook moet de verhuurder nu de formele vereisten voor een opzegging in acht nemen, zoals per aangetekende brief of exploot opzeggen.
Daar staat tegenover dat onder het toekomstige recht de eis van een tekortkoming wordt gesteld. Als een huurder de huurpenningen heeft voldaan dan is te verwachten dat de huurder de huur ook zal blijven betalen en kan een verhuurder de huurder er dus niet zomaar uit zetten.
De concurrente schuldeisers van de insolvente huurder gaan er op achteruit in het voorontwerp. Naar huidig recht is de huurprijs vanaf de dag van de faillietverklaring tot het einde van de huurovereenkomst een boedelschuld en moet dus vóór de meeste andere schulden worden voldaan bij de afwikkeling van het faillissement. De misgelopen huurpenningen van voor de faillietverklaring vallen derhalve niet daaronder. In het voorontwerp worden de gederfde huurinkomsten met name genoemd als te vorderen schadevergoeding, die als boedelschuld geldt.
Tot slot zijn de bevoegdheden van de bewindvoerder om indeplaatsstelling te vorderen, verruimd. De bewindvoerder heeft deze mogelijkheid ook als de huurovereenkomst binnen één maand voor het verzoek tot insolventieverklaring was geëindigd. Volgens het voorontwerp is deze regeling getroffen om misstanden voor insolventie te voorkomen.
In een volgende weblog zullen de nog ander nieuwe punten bespreken die van belang zijn voor de huurovereenkomst.
Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.