Praktijkgebieden: Vastgoed
Zoals in eerdere weblogs aangegeven, is de wetgeving voor appartementsrechten op 1 mei 2005 veranderd. Deze wijzigingen hielden onder andere in dat per die datum de vereniging van eigenaren (VvE) verplicht was een reservefonds te creëren en in stand te houden (artikel 5:126 lid 1 BW).
Een reservefonds is een onderhoudsfonds voor (groot) onderhoud en/of hoge plotselinge investeringen aan de gezamenlijke bouwdelen van het gebouw. Dit zijn dus andere kosten dan de gewoonlijke jaarlijkse kosten.
Deze verplichting gold direct voor VvE’s die waren opgericht op of na 1 mei 2005. Voor de oudere VvE’s geldt deze verplichting sinds 1 mei 2008. Deze laatste VvE’s hebben dus drie jaar de tijd gehad om zo’n reservefonds in het leven te roepen en dit met voldoende geld te vullen. De wet stelt overigens geen nadere eisen aan de omvang van het reservefonds, zoals de hoogte en te bestrijding van welke (precieze) kosten.
Mocht uw VvE nog geen reservefonds in stand houden of bent u als appartementseigenaar aan het storten in het reservefonds, dan zetten wij voor u nog wat praktische zaken op een rij.
Hoe bouwt een VvE een dergelijk reservefonds op?
Het is aan te raden dat de opbouw plaatsvindt op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Het bestuur van de VvE dient een dergelijk plan te (laten) maken. Daarin staan de onderhoudswerkzaamheden die voor de komende vijf tot tien jaar nodig zijn. Daarnaast wordt daarin een schatting van de kosten, met een gelijkmatige verdeling daarvan over de verschillende jaren, opgenomen.
Wat is uw bijdrage als appartementseigenaar aan dit reservefonds?
Zoals gezegd, stelt de wet geen eisen over de hoogte van het reservefonds. Het ministerie van VROM schiet de VvE’s te hulp met een VvE-onderhoudsmeter. Dit hulpmiddel berekent op basis van het woningtype, de bouwperiode, het woonoppervlak en de staat van onderhoud de jaarlijkse bijdrage van iedere appartementseigenaar. Uiteindelijk is het de vergadering van de VvE die de hoogte van de jaarlijkse bijdrage voor iedere appartementseigenaar vaststelt.
Wat is het voordeel van het houden van een reservefonds door de VvE?
Op deze manier bent u als huidige en nieuwe appartementseigenaar ervan verzekerd dat er voldoende is gespaard voor (groot) onderhoud van het gebouw. U komt dus niet voor verrassingen te staan. Daarnaast is bij de verkoop van een appartement een gezonde VvE met voldoende financiële reserves een meerwaarde. Een slecht gevuld fonds kan eventueel een onderhandelingsinzet voor een lagere koopprijs worden.
Wat gebeurt er met uw bijdrage/ aandeel in het reservefonds als u uw appartement verkoopt?
De koper is na levering van het appartementsrecht als nieuwe eigenaar automatisch medegerechtigd met de andere appartementseigenaren in het reservefonds. Het reservefonds blijft eigendom van de VvE, waardoor de vorige eigenaar niet zijn gestorte bijdragen in het reservefonds kan terugeisen. De verkoper en koper kunnen de bijdragen natuurlijk wel verrekenen in de koopprijs.
Bent u als koper aansprakelijk voor de nog verschuldigde bijdrage van de vorige eigenaar aan het reservefonds?
De notaris draagt zorg dat bij de akte van levering een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht waarin opgave wordt gedaan van de omvang van het reservefonds, maar ook van de (nog) verschuldigde bijdragen aan de VvE, zoals die aan het reservefonds. De koper is na de levering van het appartement voor deze verschuldigde bijdragen hoofdelijk aansprakelijk, naast de vorige eigenaar. Door de opgave is de nieuwe eigenaar niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. Als een opgave achterwege blijft, vraag dan aan uw notaris om dit expliciet in de akte op te nemen. U bent dan niet aansprakelijk voor de achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar, ook die in het reservefonds.
Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.