Praktijkgebieden: Huurrecht
Wij schreven al eerder een weblog over het wetsartikel 7:220 BW. Dit wetsartikel geeft aan dat wanneer dringende werkzaamheden zoals renovatie aan de gehuurde ruimte moet worden uitgevoerd, een verhuurder een keuze heeft in zijn aanpak. Uitgangspunt is dat een huurder aan de verhuurder de gelegenheid moet geven om zijn pand te renoveren.
Een verhuurder kan ofwel schriftelijk een redelijk voorstel doen aan de huurder met voortzetting van de huurovereenkomst ofwel de huurovereenkomst opzeggen op grond dat de verhuurder woonruimte / bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor gebruik (in de vorm van renovatie).
Als een huurder niet instemt met een redelijk voorstel of met de opzegging, dan staat de verhuurder niet met lege handen. De verhuurder kan bij de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst vorderen. Met betrekking tot het redelijke voorstel kan hij beëindiging van de huurovereenkomst vorderen op grond van het feit dat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod of op grond van dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Daarnaast kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat hij het verhuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft.
In de wet staat dat onder eigen gebruik of duurzaam gebruik mede is begrepen de renovatie van het verhuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Inmiddels is een aantal uitspraken gewezen over bovenstaande artikelen, waarbij elke keer de vraag aan de orde is of de verhuurder de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik toekomt.
Eerst twee uitspraken van de Voorzieningenrechter te Zwolle. Op 21 juli 2006 (LJN: AY 8064 en LJN: 8057) oordeelde de rechter dat de verhuurder de huurovereenkomsten kon opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, gelegen in de renovatie. Beide huurders verweerden zich door te stellen dat de renovatie ook gerealiseerd had kunnen worden met voortzetting van de overeenkomst, waardoor de verhuurder een redelijk renovatievoorstel had moeten doen. Volgens de Voorzieningenrechter is voor beantwoording van de vraag of voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk is, doorslaggevend of de plaats en functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijft.
De Voorzieningenrechter wees het verweer van huurders af. Het betreffende winkelcentrum zou na de renovatie wel blijven bestaan, maar qua oppervlakte zou dit worden vertienvoudigd en daarmee ook de verhuurde units. Verder werd de brancheverdeling in het centrum gewijzigd: van verkoop van vis- en vleeswaren, reform- en aanverwante artikelen naar verkoop van kleding. Volgens de Voorzieningenrechter verdwenen de gehuurde ruimtes als zodanig. Daarnaast overwoog de rechter dat het bedrijfseconomische belang van de verhuurder leidt tot een “dringende” renovatie. De verhuurder maakte aannemelijk dat die ingrijpende wijzigingen noodzakelijk waren voor het winkelcentrum en dat die investeringen niet rendabel waren te maken met de huidige huurders van het winkelcentrum.
Tot slot nog een uitspraak van de kantonrechter te Eindhoven, waarin juist werd geoordeeld dat de verhuurder geen beroep op dringend eigen gebruik toekwam. Verhuurder had in deze zaak op geen enkele wijze de noodzaak om te renovereninzichtelijk gemaakt. Het betrof eerder de wens om te renoveren. Niet was gebleken dat de bouwkundige staat van het pand zodanig kritiek was dat renovatie noodzakelijk was. Daarnaast was de noodzaak tot renovatie onvoldoende dringend. Een belangenafweging tussen de belangen van verhuurder en huurder zou in het nadeel van de verhuurder zijn uitgevallen.
Hoe de verdere jurisprudentie zich zal ontwikkelen is nog onduidelijk. Waarschijnlijk zal het bedrijfseconomische belang van de verhuurder zwaar wegen, omdat de verhuurder een verliesgevende exploitatie boven het hoofd hangt als de huurder (met behoud van de lagere huurprijs) zal terugkeren, terwijl hij grote investeringen heeft gedaan. Hieruit volgt wellicht dat voor een verhuurder van een bedrijfsruimte het doen van een renovatievoorstel met voortzetting van de huurovereenkomst onredelijk zal zijn, waardoor hij de weg van de opzegging eerder zal kunnen bewandelen.
Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.