Praktijkgebieden: Vastgoed
Regelmatig komt het voor dat bouwwerken niet precies op of naast de erfgrens worden gebouwd, maar net eroverheen op de grond van de buurman. Je zou kunnen denken: afbreken dan maar. Maar de wetgever heeft dit in bepaalde gevallen te verstrekkend gevonden.
Een vordering tot verwijdering van de overbouw kan worden afgeweerd met een beroep van de eigenaar van de overbouw op misbruik van eigendomsrecht (3:13 BW). Het gebouw mag blijven staan, indien de onevenredigheid tussen het belang van de eigenaar van de grond en het belang van de eigenaar van de overbouw maakt dat het eigendomsrecht van de grond niet uitgeoefend kan worden. Dit sluit niet uit dat de eigenaar van de grond schadevergoeding kan vorderen.
In artikel 5:54 BW is daarnaast de legalisering geregeld. Indien de eigenaar van de overbouw onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan de eigenaar van de grond, kan de eigenaar van de overbouw te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van de grond, een gedeelte van de grond wordt overgedragen.
Deze beide regelingen sluiten niet naadloos op elkaar aan. Een afwijzing van de vordering tot legalisering betekent niet dat een vordering tot verwijdering wel zal slagen. Zo kan de situatie ontstaan dat de overbouw niet gelegaliseerd wordt, maar ook niet verwijderd.
De Hoge Raad heeft zich op 28 maart jl. uitgesproken over een vordering tot legalisering van een overbouw. Daarbij moet gezegd worden dat de rechtbank eerder al een onaantastbaar vonnis heeft gewezen dat luidde dat de overbouw moest worden verwijderd op straffe van een dwangsom. De vordering tot legalise-ring van de overbouw kon volgens de Hoge Raad zelfstandig behandeld worden.
In dit geval was er sprake van grove schuld van de eigenaar van de overbouw, zodat legalisering vanwege artikel 5:54 lid 3 BW sowieso niet werd toegewezen. De eigenaar had namelijk op de tekening van de architect moeten zien dat de overbouw de perceelgrens zou overschrijden. Dit gold temeer daar de buurman in de bezwaarprocedure tegen de bouwvergunning erop had gewezen dat die perceel-grens zou worden overschreden. De overbouw mocht dus niet blijven staan.
De vraag is hoe deze zaak zou zijn afgelopen als er geen sprake zou zijn geweest van grove schuld. Het is namelijk denkbaar dat een vordering tot verwijdering slaagt en tegelijk, hoe gek dat ook lijkt, een vordering tot legalisering ook. De belangenaf-weging door de rechters kan in de verschillende procedures in theorie namelijk anders uitvallen.
Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.