Praktijkgebieden: Bouwrecht
In een tweede uitspraak over de architect en het bestemmingsplan, was opdracht verstrekt aan de architect tot het verzorgen van een massastudie ten behoeve van een uitbreiding op het eigen terrein van de opdrachtgeefster. Uiteindelijk presenteert de architect drie varianten waarbij de derde variant het dubbele aantal vierkante meters genereert. Als de architect voor deze laatste variant een bouwvergunning aanvraagt blijkt dat een bouwwerk met deze omvang niet in het vigerende bestemmingsplan past, waardoor de aanvraag wordt afgewezen. De opdrachtgeefster zegt de overeenkomst op en stelt de architect aansprakelijk voor de schade die zij lijdt als gevolg van de onjuiste advisering.
De opdrachtgeefster stelt bij de arbiter dat de architect een verwijtbare fout heeft gemaakt door geen rekening te houden met het maximale aantal vierkante meters kantoorruimte die in het bestemmingsplan waren bestemd. Hij heeft in strijd gehandeld met artikel 11 lid 4 SR 1997, waarin staat dat de architect rekening moet houden met publiekrechtelijke voorschriften. Daarnaast moet de architect ook rekening houden met de eisen die voortvloeien uit bijzondere publiekrechtelijke voorschriften, zoals het bestemmingsplan en de bouwverordening.
Het standpunt van de architect is dat hij de nodige zorgvuldigheid heeft betracht door het bestemmingsplan te bestuderen en door intensief overleg te hebben gehad met de betrokken ambtenaren van de gemeente, waarbij deze hem hebben meegedeeld dat het bestemmingsplan “niet te strikt moest worden geïnterpreteerd”. Daarnaast heeft hij de gemeente gevraagd per brief om hem te waarschuwen als het ontwerp strijdig zou zijn met het bestemmingsplan en een artikel 19 Wro vrijstelling noodzakelijk zou zijn.
De arbiters stellen vast dat reeds bij oppervlakkige bestudering van het bestemmingsplan duidelijk was dat de maximale bestemde kantoorruimte werd overschreden in de derde variant. Hij had in het kader van de massastudie dan ook zijn opdrachtgeefster op de hoogte moeten stellen van de beperkingen in het bestemmingsplan. Door dit na te laten en met die beperking geen rekening te houden in zijn ontwerp heeft de architect een verwijtbare fout gemaakt en is dientengevolge aansprakelijk.
De arbiters motiveren waarom de standpunten van de architect hem niet kunnen verontschuldigen voor zijn verwijtbare fout. Zo mocht de architect er niet op vertrouwen dat de gemeenteambtenaar met zijn opmerking dat het bestemmingsplan niet te strikt hoefde te worden geïnterpreteerd, een overschrijding van 60% zou toestaan. In elk geval had de architect zich dienen te realiseren dat de een artikel 19 Wro-procedure noodzakelijk was voor de verkrijging van een bouwvergunning. Ook het argument dat de gemeente hem niet heeft gewezen op de strijdigheid van zijn ontwerp met het bestemmingsplan snijdt geen hout, omdat het naleven van het bestemmingsplan in het ontwerp de verantwoordelijkheid blijft van de architect.
Wij hebben vandaag twee tegengestelde uitspraken beschreven over de taak van de architect en de rol van gemeente bij het toetsen van het ontwerp aan het bestemmingsplan. Het devies blijft voor de architect dat hij zelf moet controleren of zijn ontwerp past binnen het vigerende bestemmingsplan. Indien het ontwerp daarin niet past, moet de architect de opdrachtgever daarvan snel en uitvoerig op de hoogte stellen van de (mogelijke) gevolgen, zoals het vragen van een vrijstelling die waarschijnlijk de nodige vertraging zal opleveren.
Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.