Praktijkgebieden: Huurrecht
Sinds het oplaaien van de discussie over short stay, waarover wij al eerder berichtten in de weblogs van 24 oktober 2007 en 19 juli 2006, lijkt deze nu eindelijk te worden beëindigd. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam heeft op 4 december 2007 het beleid voor short stay vastgesteld.
Waar volgens bestaande regels en jurisprudentie de verhuur van een woning korter dan zes maanden binnen een woondoeleinden bestemming niet is toegestaan, wordt met de short stay regeling het bedrijfsmatig verhuren van woonruimte voor een huurperiode korter dan zes maanden en langer dan één week mogelijk gemaakt. Voorheen ging de gemeente Amsterdam er dan nog vanuit dat sprake is van een hotel. Aan short stay wordt een aantal voorwaarden gesteld.
In Amsterdam mogen maximaal 825 appartementen op grond van de nieuwe regels worden verhuurd. Verhuurders zullen bij de gemeente een tijdelijke woningontrekkingsvergunning voor short stay moeten aanvragen. Om zo’n vergunning voor vijf jaar te kunnen bemachtigen, zullen verhuurders zich bij het stadsdeel moeten inschrijven. Nadat de aanvrager is ingeloot, bekijkt het stadsdeel of de aanvraag binnen het quotum van het stadsdeel valt. De leefbaarheid voor de buurt kan bij de beoordeling van de aanvraag een rol spelen. Verder zal de gemeente over een periode van vijf jaar een vergoeding voor het tijdelijk onttrekken van woonruimte aan de Amsterdamse woningmarkt innen. Die vergoeding kan oplopen tot 3% van de WOZ waarde. Ook zullen leges moeten worden betaald aan het stadsdeel.
De verhuur voor short stay vanaf één week is alleen mogelijk voor vrije sector woningen met een huurprijs vanaf € 621,78. Niet meer dan 10% van alle vrije sectorwoningen in Amsterdam zal voor short stay in aanmerking komen. Ook per stadsdeel zal nog een quotum worden vastgesteld. Zo zal voor het stadsdeel Centrum 400 woningen worden vrijgegeven voor short stay.
De gemeente Amsterdam vindt in de Huisvestingswet een wettelijke basis voor short stay. De vraag is echter of deze wet als grondslag voor short stay kan dienen. Volgens de gemeente is bij short stay geen sprake meer van bewoning. Wil een eigenaar zijn woonruimte voor short stay aanbieden, dan heeft hij daarom een tijdelijke woningontrekkingsvergunning nodig en zal hiervoor een forse vergoeding moeten betalen.
Maar is hier wel sprake van woningontrekking? Onder short stay wordt verstaan de verhuur van woonruimte voor kort verblijf aan onder meer (buitenlandse) werknemers, ook wel expats genoemd. Expats verblijven dus niet als toerist in Amsterdam, maar werken in de stad en zullen ergens moeten wonen. Heeft een expat eenmaal een onderkomen gevonden, dan zal hij dit als woning gebruiken. In dat geval wordt aan de woonvoorraad helemaal geen woonruimte ontrokken. Dat de woonruimte bedrijfsmatig door de eigenaar wordt verhuurd, maakt dit niet anders. Een grote woningverhuurder verhuurt zijn woningvoorraad ook bedrijfsmatig. Een expat is net als iedere andere woningzoekende. Het enige verschil is dat de behoefte aan woonruimte tijdelijk is.
Daarnaast kan worden afgevraagd hoe short stay zich zal verhouden tot de bestaande bestemmingsplannen. Gaan de stadsdelen nu alle bestemmingsplannen tijdelijk wijzigen, zodat short stay ook planologisch mogelijk wordt gemaakt? Vraagpunt is hoe de stadsdelen short stay zullen gaan bestemmen. Wordt short stay specifiek bestemd of zouden ze vinden dat het binnen de bestemming bedrijfsdoeleinden kan worden ingepast? Of zijn de stadsdelen van plan, via een gewijzigde interpretatie van de bestemming wonen in bestemmingsplannen, short stay toe te zullen staan binnen de woondoeleinden bestemming? Daarmee wordt de bestemming wonen van de ene op de andere dag behoorlijk opgerekt. Men kan zich afvragen of een dergelijke ommezwaai in de interpretatie van bestemmingsplannen op deze wijze mogelijk is.
Een ander punt van aandacht is nog de brandveiligheid. Logiesverstrekkende instanties zoals hotels en jeugdherbergen, zijn als verstrekker van nachtverblijf aan meer dan vier personen verplicht een gebruiksvergunning te hebben. Een vraagpunt is waarom een verhuurder van short stay als logiesverstrekkende instantie van deze verplichting zou moeten worden vrijgesteld.
Het short stay beleid is nu tot 6 februari 2008 voor inspraak vrijgegeven. Daarna zal het beleid ter vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Wethouder Herrema stelt dat in ieder geval de nieuwe short stay regeling nog voor de zomer van kracht wordt. Verwacht mag worden dat met name vanuit de hotelbranche veel verzet zal komen tegen de nieuwe short stay regeling. Wij volgen de ontwikkelingen.
Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.