Praktijkgebieden: Huurrecht
In artikel 7:308 BW is een vergoeding van goodwill geregeld, bij beëindiging van de huur van de 290-bedrijfsruimte (winkelruimte). Dat artikel bepaalt dat, indien de verhuurder van 290-bedrijfsruimte voordeel geniet als die ruimte na beëindiging van de huur wordt gebruikt voor een gelijksoortig bedrijf, de (onder)huurder (jegens de verhuurder) aanspraak kan maken op een naar billijkheid te berekenen vergoeding.
Deze vordering van de huurder is gebaseerd op de idee van de ongerechtvaardigde verrijking. Die verrijking ligt besloten in het voordeel dat de verhuurder uitsluitend geniet doordat hij kan profiteren van de door zijn ex-huurder (of bevoegde onderhuurder) opgebouwde goodwill.
Voor een succesvol beroep op artikel 7:308 BW is het nodig dat de verhuurder daadwerkelijk profiteert van die opgebouwde goodwill. Dit voordeel van de verhuurder kan verschillende vormen aannemen. Zo is te denken aan het gunstiger kunnen verhuren van de bedrijfsruimte omdat de vorige huurder een succesvolle onderneming in die bedrijfsruimte exploiteerde. Daarnaast is te denken aan de geringere aanloopkosten die door de verhuurder moeten worden gemaakt omdat een klantenkring reeds bestaat.
Voor het geval u nu denkt dat aan een huurder dus standaard een vergoeding wordt toegekend – omdat zijn huurovereenkomst is opgezegd en het een goedlopende zaak was – dan komt u van een ‘koude kermis’ thuis. De feitelijke bewijslast is niet gering en de cijfermatige weergave van het voordeel is complex. Wat is immers het voordeel? Daarnaast kan de vergoeding niet (meer) worden toegekend nadat sinds het einde van de huurovereenkomst meer dan een jaar is verstreken. Reeds vanwege dit laatste krijgen vele huurders nul op rekest.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.