Praktijkgebieden: Vastgoed
Commerciële verhuurders hebben (vrijwel) standaard een (klein) gedeelte aan huurders die zich niet als goed huurder gedraagt. Zij laten continu achterstanden ontstaan of geven overlast. Die groep dien je als verhuurder strak in het gareel te houden of je dient (als het uiteindelijk zo ver mocht komen) van die groep afscheid te nemen.
Regel is dat de huurder die niet voldoet aan zijn verplichtingen uit hoofde van een huurovereenkomst (zoals het veroorzaken van overlast), tekort schiet in zijn verplichtingen als huurder. Hij gedraagt zich niet als een goed huurder. Op die grond is ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk. Maar hoe zit het nu met een geestelijk gestoorde huurder die overlast geeft ?
In het algemeen concludeert men dat die huurder het veroorzaken van de overlast niet is toe te rekenen, omdat de persoon de stoornis niet in de hand heeft. Men moet die overlast dan maar accepteren. Echter: de vervoorzaakte overlast “op zich” is nog steeds een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, ook overlast van een geestelijk gestoorde. Met het aangaan van de huurovereenkomst zijn immers afspraken gemaakt die moeten worden nageleefd. Indien die afspraken niet nagekomen worden dan kan de huurovereenkomst worden ontbonden. Toerekenbaarheid van de tekortkoming is geen vereiste voor de ontbinding van een overeenkomst (6:265 BW).
Een extra argument in dit soort overlastgevallen is dat omwonenden (die vaak tevens hinder ondervinden van de overlast) ook recht hebben op een rustig woongenot. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat een huurder die overlast bezorgt aan omwonenden, tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.De zorgverplichting van de huurder ziet niet slechts op de gehuurde zaak zelf, maar ook op zijn woonomgeving. De verhuurder kan ook langs deze weg de huurovereenkomst ontbinden. De verhuurder kan zelfs (en in de praktijk gebeurt dat ook vaak) door de omwonenden hierop worden aangesproken.
Voor de verhuurder is van belang om overlastdossiers (in het algemeen) dusdanig op te bouwen dat de overlast duidelijk bij de rechter kan worden bewezen. Wanneer heeft overlast plaatsgevonden, wat voor overlast betrof het, hoe vaak heeft dit zich voorgedaan en wat is de reactie van de verhuurder geweest. De zaken moeten dus intensief worden begeleid om de huurovereenkomst met de overlastgevende huurder te kunnen beëindigen.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.