Praktijkgebieden: Huurrecht
Het gebruik van een gehuurde zaak dient plaats te vinden overeenkomstig de bestemming die partijen zijn overeengekomen (artikel 7:214 BW). Deze bestemming is van belang omdat dit bepalend is voor de vraag welke huurrechtelijke bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Overigens wordt met de bestemming in de (privaatrechtelijke) huurovereenkomst iets anders bedoeld dan met de (publiekrechtelijke) bestemming in bestemmingsplannen !
Het komt voor dat partijen niet uitdrukkelijk een bestemming in de huurovereenkomst hebben vastgelegd. Dan is de huurder slechts bevoegd tot een gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. De aard van het gehuurde en het feitelijk gebruik zullen daarbij indicatoren zijn voor de beantwoording van de vraag of de gehuurde zaak wordt gebruikt overeenkomstig de bestemming. Voorts is van belang hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst als gebruik voor ogen heeft gestaan.
Als wel een bepaalde bestemming is overeengekomen dan is de huurder verplicht overeenkomstig die bestemming van het gehuurde gebruik te maken. Als bijvoorbeeld is overeengekomen dat een pand wordt verhuurd met een bestemming als “winkel”, mag de exploitant niet vervolgens daar een hotel beginnen. Als het gehuurde in strijd met de bestemming wordt gebruikt, kan dat onder omstandigheden wanprestatie opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Verhuurders en huurders denken soms dwingendrechtelijke huurbepalingen te kunnen omzeilen door een andere omschrijving aan het gehuurde te geven, met name om te voorkomen dat de huurbescherming bij bedrijfsruimte van toepassing wordt. Het enkele veranderen van de omschrijving is echter onvoldoende voor het omzeilen van dwingendrechtelijke bepalingen. Ook bij een afwijkende omschrijving, blijft van belang hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst als gebruik voor ogen heeft gestaan en wat het feitelijk gebruik is.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.