Praktijkgebieden: Bouwrecht
In Nederland wordt grond vaak “bouwrijp” geleverd. Dat is fiscaal gunstig en de verkrijger weet dan ongeveer wat voor grond hij krijgt. Maar is dat echt zo ? Blijkbaar niet, want in onze ervaring ontstaan er nogal wat geschillen over de vraag of een bepaald stuk grond “bouwrijp” is. Die geschillen kunnen ontstaan tussen de verkoper en de projectontwikkelaar, maar ook tussen opdrachtgever en aannemer. Deze geschillen gaan vrijwel altijd over de kosten die zijn gemoeid met het “bouwrijp” maken, voordat je kan beginnen met het “echte” werk.
Deze geschillen draaien natuurlijk allemaal om de vraag wat “bouwrijp” precies inhoudt. De gemeente heeft beloofd dat de grond “bouwrijp” wordt geleverd. Of de opdrachtgever heeft aan de aannemer beloofd dat het te bebouwen perceel “bouwrijp” aan hem ter beschikking wordt gesteld. Maar wat betekent “bouwrijp” dan precies ? Over het antwoord op die vraag bestaat nogal wat onenigheid. Er is geen wettelijke term die beschrijft wat “bouwrijp” betekent. Partijen kunnen dus zelf afspreken wat “bouwrijp” betekent, alleen dat gebeeurt vaak niet. In overeenkomsten wordt vaak alleen maar verwezen naar de term “bouwrijp”, zonder verdere specificatie.
Hoewel de jurisprudentie nogal variabel is, is er onlangs een uitspraak gedaan die de term “bouwrijp” nader invult. Volgens het Hof Den Bosch betekent “bouwrijp” in het algemeen dat het perceel is ontsloten en ontwaterd, dat het is aangesloten op nutsvoorzieningen, dat de grond niet is verontreinigd, dat er geen vreemde obstakels in de grond zitten en dergelijke. Dat geeft toch een aanwijzing als u ooit een geschil heeft over de term “bouwrijp”.
In de betreffende uitspraak werd overigens ook toepassing gegeven aan het principe dat een overheid extra zorgvuldigheid in acht dient te nemen als zij optreedt in de dubele rol van zowel regelstellende overheid als contractspartij (verkoper van grond). In casu had de gemeente vergeten aan de koper (projectontwikkelaar) te melden dat zij in het kader van de bouwvergunning vereiste dat het perceel zou worden opgehoogd met 1,50 meter. De gemeente moest nu de kosten van de ophoging vergoeden aan de projectontwikkelaar. Dat was toch ongeveer 15% van de totale bouwsom. Een interessante gedachte als er eens een tegenvaller optreedt.
Jonathan Barth is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.