Praktijkgebieden: Huurrecht
Je moet de gevangenis in en daardoor verlies je ook nog je huurwoning. Dit overkwam een huurder uit de omgeving Leeuwarden.
Zijn verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat de huurder zich niet als een goed huurder gedroeg. Omdat de huurder was veroordeeld voor cocaïnehandel (hij zat inmiddels ook vast) en voor lange tijd (enkele jaren) de gevangenis in moest, zou hij het gehuurde lange tijd niet daadwerkelijk bewonen en daarmee in strijd handelen met zijn verplichting om het gehuurde daadwerkelijk te bewonen. De verhuurder voerde aan dat hij belang had bij bewoning van het gehuurde, omdat een woning bij niet regelmatige bewoning in kwaliteit en onderhoud achteruit gaat. De rechter was het met de verhuurder op dit punt eens.
De vraag die vervolgens nog moest worden beantwoord, is of deze tekortkoming ernstig genoeg was om ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning te rechtvaardigen.
De huurder woonde al vrij lang in de woning, en het was ook voorstelbaar dat hij bij het einde van zijn detentie dringend het huis weer dringend nodig zou hebben. Dat woog naar het oordeel van de rechter echter onvoldoende op tegen het belang van de verhuurder dat het huis daadwerkelijk bewoond zou zijn door een huurder die zijn verantwoordelijkheid voor het – goede – gebruik van het gehuurde kan dragen. Dat de zoon van de huurder thans in de woning verbleef, maakte dit niet anders. Met hem bestond geen huurrelatie.
De rechter kwam al met al tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd was.
In het onderhavige geval was er overigens een woonverplichting in de huurovereenkomst opgenomen. Deze verplichting is in de meeste huurovereenkomsten opgenomen. Was dat niet het geval geweest, dan was de uitkomst wellicht anders geweest. Het is dus, met name voor verhuurders, van belang de tekst van huurovereenkomsten kritisch te (laten) bekijken.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.