Praktijkgebieden: Huurrecht
De huurder heeft een zorgverplichting ten aanzien van het gehuurde: hij dient zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zelf goed moet zorgen, maar ook dat hij ten opzichte van de omgeving een zorgplicht heeft. Zo mag de huurder niet voortdurend overlast veroorzaken. Doet een huurder dit wel, dan pleegt deze wanprestatie en dan kan de huurovereenkomst worden ontbonden.
De huurder is ingevolge de wet daarnaast slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak zoals dat is overeengekomen en, voorzover geen bestemming is overeenge-komen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.
Voornoemde uitgangspunten spelen een rol bij procedures tegen huurders die hennep telen in de door hen gehuurde (woon)ruimtes. Op basis van strijdig handelen met genoemde regels worden de overeenkomsten namelijk regelmatig ontbonden door de rechter.
Nu is het echter niet zo dat een huurovereenkomst direct kan worden ontbonden vanwege het in huis hebben van een enkele hennepplant.Uitgangspunt is artikel 6:265 BW. Dit artikel zegt dat in beginsel iedere tekortko-ming in de nakoming van de verplichtingen (mits toerekenbaar aan de huurder) die voortvloeien uit de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In die gevallen waarin de wanprestatie weinig ernstig van aard of betekenis is, kan er echter aanleiding zijn de vordering tot ontbinding, mede gelet op de ingrijpende gevolgen voor de huurder, af te wijzen.
In dit verband is volgens de vaste rechtspraak van belang of we het hebben over een huurder die amateuristisch een aantal hennepplanten kweekt of dit bedrijfsma-tig doet. Voor het bepalen of van bedrijfsmatige teelt sprake is, is onder meer van relevant de omvang van de hennepteelt (mede in verhouding tot de grootte van de woning) en de vraag of bepaalde algemene risico’s zich hebben gerealiseerd in concrete gevolgen.
Overigens, ook als er geen gevolgen zijn is de huurder niet zonder meer vrijgepleit. Een ander uitgangspunt is ook nog steeds dat ook als er geen schade is ontstaan of geen overlast of gevaar is veroorzaakt, dit niet wegneemt dat bij het houden van een hennepkwekerij steeds het risico aanwezig is dat brand uitbreekt en dat gevaarlijke situaties ontstaan. En gevaarzetting is tevens te beschouwen als slecht huurderschap.
Uiteindelijk zal aan de hand van de omstandigheden van het geval worden bekeken of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is.
Waar het bij veel procedures fout gaat, is de dossiervorming bij de verhuurder. Zit er als verhuurder dus bovenop. Waarschuw de huurder voor de gevolgen van het kweken van hennep in het gehuurde, te weten het voortbestaan van de huurover-eenkomst. Maak foto’s van de teelt (indien mogelijk). Registreer stankoverlast en klachten van buren. Het kan voorts verstandig zijn een inspectiebevoegdheid in de huurovereenkomst op te nemen.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.