Praktijkgebieden: Huurrecht
De huurder van bedrijfsruimte geniet in beginsel een termijnbescherming van twee maal vijf jaar (7:291 t/m 7:300 BW). De gedachte achter deze termijnbescherming is dat huurders economisch gebonden zijn aan een bepaalde locatie, dat zij voor hun inkomsten sterk afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en dat zij voldoende tijd moeten hebben om hun investeringen in de inrichting van de bedrijfsruimte terug te verdienen.
Er is echter een uitzondering op dit uitgangspunt. Ingevolge de wet zijn de huurbeschermingsbepalingen voor huurovereenkomsten van vijf plus vijf jaar niet van toepassing op een overeenkomst aangegaan voor twee jaar of korter (artikel 7:301 BW). Dit biedt huurders en verhuurders dus de mogelijkheid om een kortlopende huurovereenkomst te sluiten waarop het regime van de artikelen 7:291 t/m 7:300 BW niet van toepassing is. Dit kan van belang zijn voor de huurder die zijn bedrijf slechts tijdelijk in het gehuurde wil vestigen of die gedurende een proefperiode wil onderzoeken of zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wel levensvatbaar is. Dit is aan de andere kant ook weer in het belang van de verhuurder indien deze het pand slechts voor korte tijd wil verhuren.
Let wel, zodra het gebruik door de huurder langer duurt dan twee jaar, aangevangen op grond van een overeenkomst voor twee jaar of korter, gaat deze overeenkomst van rechtswege over in een overeenkomst voor vijf jaar. Op deze overeenkomst komen de dan reeds verstreken twee jaar in mindering en is het “normale” huurbeschermingsregime dus via een omweg van toepassing. Uitzondering hierop is overigens dat het voorgaande niet van toepassing indien het gebruik wordt verlengd door toedoen van de huurder, bijvoorbeeld omdat de huurder niet tijdig ontruimt.
Uitgangspunt is derhalve dat de huurder van bedrijfsruimte in beginsel een termijnbescherming geniet van twee maal vijf jaar, maar dat de wetgever partijen niet altijd en onder alle omstandigheden aan die termijn van tien jaar heeft willen binden. Er kunnen zich immers tal van gevallen voordoen waarin een kortere duur gerechtvaardigd is.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.