Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Voor het splitsen van een woongebouw in zelfstandige appartementsrechten, doorgaans met het oog op verkoop van de appartementen, is een vergunning nodig in die gevallen waarin een gemeente dat heeft bepaald. In het grootste gedeelte van de gemeente Amsterdam (grofweg alles wat binnen de ring is gelegen) is dat het geval. Een splitsingsvergunning is daar vereist voor alle gebouwen die dateren van voor 1940.
De plannen van de vorige regering tot huurliberalisering waren voor de gemeente reden haar beleid met betrekking tot splitsingen te bevriezen. Nu die plannen (voorlopig) niet door gaan, heeft de gemeente Amsterdam haar beleid met betrekking tot splitsingsvergunningen opnieuw bepaald.
Indien er in het te splitsen gebouw geen woningen zijn met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens (de vrije sector, huidige grens € 615,01) dan wordt desgevraagd een splitsingsvergunning verleend, mits het gebouw niet ligt in een stadsvernieuwingsgebied en het gebouw bouwkundig voldoet aan de eisen. Wat dat betreft verandert er praktisch niets. Wel is door de gemeente per 1 januari 2007 nader gedefinieerd wat onder “huurprijs” dient te worden verstaan. Dat is het laagste bedrag van ofwel de werkelijk betaalde huurprijs of de huurprijs die volgens het woningwaarderingstelsel maximaal is toegestaan.
Tevens is door de gemeente bepaald dat geen splitsingsvergunning vereist zal zijn indien sprake is van zodanig ingrijpende vernieuwbouw van een bestaand gebouw dat het gebouw, naar het oordeel van B&W, voldoet aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit.
De crux zit in de gebouwen waar sprake is van woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens. Daarvoor heeft de gemeente reeds in 2002 een quotum van 19.000 woningen vastgesteld voor de jaren tot en met 2006, welk quotum van jaar op jaar over de stadsdelen is verdeeld. In verband met de onzekerheid over het huurprijsbeleid van het rijk, is dat quotum de afgelopen jaren niet toegekend. De gemeente kondigt thans aan tot verdeling van het laatste restant te willen overgaan. En wel zo dat uitsluitend nog splitsingsvergunningen zullen kunnen worden verleend in de stadsdelen Westerpark (630), Zeeburg (554), Bos en Lommer (1224), De Baarsjes (1304) en Oost/Watergraafsmeer (1011). In de overige “gegoede” stadsdelen zullen geen splitsingsvergunningen voor sociale huurwoningen meer worden afgegeven.
De stadsdelen zullen binnen het hen toegewezen contigent hun eigen beleid bepalen, aan de hand van criteria zoals binnen welk gebied het gebouw is gelegen, of sprake is van (renovatie van een) een complex of samenvoeging van woningen. Doch in het algemeen geldt: wie het eerst komt die het eerst maalt.
De voorgenomen verdeling van het laatste contigent aan mogelijke splitsingsvergunningen door de gemeente staat nog open voor inspraak vanaf 12 februari a.s. De bedoeling van de gemeente is dat het nieuwe beleid per 1 september 2007 van kracht wordt. Mocht u nog over oud onroerend goed in de genoemde stadsdelen beschikken, dan is nu de tijd u te beraden over uw eventuele (verkoop)plannen, wilt u nog kunnen malen.
Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.