Praktijkgebieden: Huurrecht
Huurders van woonruimte genieten in beginsel huur- en huurprijsbescherming. Dit is echter niet altijd het geval. De huurbescherming is namelijk niet van toepassing op huur van woonruimte als het een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. In dat geval zijn alleen de algemene regels van het huurrecht van toepassing, voorzover deze regels althans niet door contractuele bedingen in de huurovereenkomst zijn uitgesloten. De wettelijke huurbescherming geldt dan niet.
Dit lijkt een mogelijkheid om de wettelijke huurbescherming te omzeilen; dat valt echter wel mee. Er is niet snel sprake van een “gebruik naar zijn aard van korte duur”. Deze bepaling wordt zeer restrictief uitgelegd. Het is immers een uitzondering op de hoofdregel van de huurbescherming. Deze uitzondering is slechts van toepassing in gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Of sprake is van “naar zijn aard van korte duur” zal moeten worden beoordeeld naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de mate waarin partijen uitvoering hebben gegeven aan die bedoelingen en de duur van het gebruik. Dit zijn feitelijke criteria. Het is onvoldoende om in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen de zin dat het een huurovereenkomst betreft die naar zijn aard van korte duur is. Zeker is dit het geval wanneer de benaming niet aansluit bij het feitelijk gebruik.
Wanneer is nu sprake van een huurovereenkomst van korte duur? U dient daarbij te denken aan de hotelkamer of het vakantiehuisje. In deze gevallen is het voor iedereen duidelijk dat een beroep op huurbescherming niet mogelijk is.
De restrictieve uitleg van de huurovereenkomst van korte duur blijkt uit een standaardarrest van de Hoge Raad (de Oostenrijkse vakantiewoningen). Het ging hier om woningen die de Oostenrijkse vakbeweging na de watersnoodramp aan de gemeente Renesse schonk. De gemeente vcerhuurde deze woningen steeds aan dezelfde personen voor een periode van een jaar, zonder dat overigens sprake was van permanente bewoning. Op een gegeven moment zegde de gemeente de huurovereenkomsten op. De bewoners deden een beroep op huurbescherming. De verhuurder stelde dat de huurbescherming niet van toepassing was omdat het huurovereenkomsten van korte duur betrof.
De Hoge Raad oordeelt dat geen sprake was van een gebruik naar zijn aard van korte duur. De huur werd namelijk van jaar tot jaar verlengd. Het onderhoud van de zomerwoningen kwam, op overeenkomstige wijze als dit het geval is voor permanent bewoonde woningen, voor rekening van de huurders. De huurders waren daarnaast jaarlijks energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende zaak-en forensenbelasting verschuldigd. Tot slot moesten de huurders zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud zorgdragen. In het licht van deze omstandigheden kon niet meer worden geoordeeld dat sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit had tot gevolg dat de opzegging van de huurovereenkomsten slechts mogelijk was op de in de wet bepaalde gronden.
De verhuurder dient zich bewust te zijn van deze mogelijkheid in de wet, maar ook van de risico’s. Het kan zijn dat een verhuurder vooraf in de veronderstelling verkeert dat hij een overeenkomst is aangegaan voor korte duur is en dat de huurder geen beroep kan doen op huurbescherming. Het is dan nogal eens een klap als de huurder toch een beroep doet op huurbescherming. Als de verhuurder zich bewust is van dit risico, kan deze een realistische inschatting maken van de mogelijkheden.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.