Praktijkgebieden: Huurrecht
De meest wezenlijke verplichting van de huurder is het op tijd betalen van de huur. Doet de huurder dit niet, dan pleegt hij wanprestatie (art. 6:74 BW). Wat nu als de huurder wel vaker de huur niet op tijd voldoet? Kan de verhuurder de overeenkomst dan ontbinden?
Dat hangt er van af. één enkele wanbetaling van de huurtermijn is onvoldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat is immers slechts mogelijk als de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen.
De verhuurder hoeft voor ontbinding niet per se naar de rechter, ontbinding kan ook buitengerechtelijk. Dit geldt echter niet bij huur van woonruimte, bedrijfsruimte, woonwagens of standplaatsen. Hier kan de ontbinding slechts geschieden door tussenkomst van de rechter. Van deze regel kan niet bij overeenkomst worden afgeweken. Een in de huurovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde is dus nietig. Als de Gemeente een bevel tot sluiting van het gehuurde heeft gegeven (bijvoorbeeld bij een drugspand of vanwege het algeheel tenietgaan van het gehuurde)is tussenkomst van de rechter overigens weer niet noodzakelijk.
Hoe gaat het dan in zijn werk bij de rechter?
De rechter moet beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is om een ontbinding te rechtvaardigen. De rechter zal daarbij rekening moeten houden met alle omstandigheden van het geval. De rechter kan de huurder van woonruimte een laatste termijn te geven, een zogenaamde “terme de grace”, om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.
Zoals reeds aangegeven is het een enkele keer niet tijdig voldoen van de huur onvoldoende voor een ontbinding. Dit is echter anders indien de huurder al twee keer eerder door de rechter is veroordeeld tot betalen van de huur, of het al twee keer bijna op een procedure heeft laten aankomen.
Zo'n zaak speelde enige tijd geleden bij het Hof Amsterdam. Daar betrof het een huurder die in korte tijd tweemaal door de kantonrechter in Amsterdam was veroordeeld tot het betalen van achterstallige huur. Bij die laatste uitspraak was de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden. Kort daarna ontstond opnieuw een huurachterstand, uiteindelijk van bijna vijf maanden. De verhuurder dagvaardde hem, maar na dagvaarding betaalde de huurder hij de achterstallige huur alsnog. De rechter besloot toch de huurovereenkomst te ontbinden omdat niet de hoogte van het restant van de huurschuld, maar de herhaaldelijke wanprestatie de ontbinding rechtvaardigde.
Voor de verhuurder is het van belang om in geval van structurele wanbetaling nauwkeurig bij te houden wanneer betalingen niet tijdig hebben plaatsgevonden. Hij moet de huurder daarover ook regelmatig aanschrijven. Met zo'n dossier is de gang naar de rechter mogelijk.
Overigens mag de huurder vanzelfsprekend geen legitieme reden hebben om de betaling van de huur niet te doen. Indien de verhuurder namelijk zelf bepaalde verplichtingen niet nakomt, heeft de huurder de mogelijkheid om zijn betalingen op te schorten totdat de verhuurder wel aan zijn verplichtingen (bijvoorbeeld onderhoud) heeft voldaan. Is dat het geval, dan zal de rechter de huur waarschijnlijk niet ontbinden.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.