Praktijkgebieden: Huurrecht
Zoals bij eenieder wel bekend is, genieten huurders huurbescherming. Dit, ongeacht of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde duur of onbepaalde duur of dat sprake is van huur van een zelfstandige woning of een onzelfstandige woning.
Op de regel dat een huurder huurbescherming geniet bestaan echter enkele uitzonderingen.Ik bespreek hierna de uitzondering van de huur van een woonruimte in het kader van een arbeidsovereenkomst, ook wel aangeduid met het begrip dienstwoning.
Het zijn van een dienstwoning is van groot belang voor het van toepassing zijn van de huurregels of het juist niet van toepassing zijn van deze regels. In geval van een echte dienstwoning zijn de huurregels niet van toepassing. In de jurisprudentie is, om te bepalen of daadwerkelijk sprake is van een dienstwoning, onderscheid gemaakt tussen de eigenlijke en de oneigenlijke dienstwoning.
Van een eigenlijke dienstwoning is sprake indien de werkgever de werknemer met het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid een bepaalde woning aanwijst en het bewonen daarvan dus behoort tot de voor de werknemer uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichting. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat er bij een eigenlijke dienstwoning uitsluitend sprake is van een arbeidsovereenkomst. Dit betekent dat de huurovereenkomst tegelijk eindigt met beëindiging van de arbeidsovereenkomst.
Bij het bestaan van een oneigenlijke dienstwoning is er niet uitsluitend sprake van een arbeidsovereenkomst, maar is er tevens sprake van een huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurovereenkomst blijft bestaan wanneer het arbeidscontract wordt beëindigd.
In de jurisprudentie wordt het begrip dienstwoning zeer strikt uitgelegd nu immers sprake is van een uitzondering op hoofdregel van de huurbescherming. Ik hoor u de vraag al stellen. Wanneer is dan sprake van een eigenlijke dienstwoning?
Voor het zijn van een eigenlijke dienstwoning dient te zijn voldaan aan een tweetal criteria.De woning dient aan de werknemer te zijn toegewezen met het oog op de aard van zijn werkzaamheden en het gebruik daarvan dient dus te behoren tot de uit zijn werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen. Zo moet u denken aan een boswachterwoning, woonruimte voor conciërges en toezichthouders op bedrijfsterreinen.Uit de werkzaamheden van deze werknemers vloeit immers voort dat het nodig is dat de werknemer onmiddellijk beschikbaar is voor toezicht en/of plotselinge noodzakelijk blijkende verrichtingen. Is niet voldaan aan de voornoemde twee criteria dan is sprake van een oneigenlijke dienstwoning en hoeft de werknemer, behoudens wederzijds goedvinden, de huurwoning bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst niet te verlaten.
Gezien het voorgaande is het voor de werkgever van groot belang het onderscheid in dienstwoningen in het achterhoofd te houden. Dit is des te meer van belang nu over het algemeen de huurprijs van de woning aangegaan in het kader van de arbeidsovereenkomst lager ligt dan de huurprijs die men in de markt voor de woning had willen vragen. Maak dus tijdig het onderscheid zodat je op dit punt niet voor verrassingen komt te staan.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.