Praktijkgebieden: Bouwrecht
Het was wel te verwachten dat de Europese Commissie, na de melding in 2002 van destijds staatssecretaris Remkes, corporaties op de korrel zou nemen: de woningcorporaties genieten immers ter compensatie van hun publieke taak (ook wel geheten “diensten van algemeen economisch belang”) staatssteun. In zoverre concurreren zij zowel in de verhuur- maar ook in de verkoopsector met normale marktpartijen en hebben dientengevolge een enigszins verstorende voorkeurspositie die strijdig is met het verbod van art. 87 lid 1 EG-verdrag. Daarvoor is eigenlijk geen uitzonderingsregel of rechtvaardiging meer te vinden na het Altmark-arrest van 24 juli 2003. De Europese Commissie heeft op 14 juli 2005 aan de Nederlandse regering een brief gestuurd over die situatie waarin Nederland is opgedragen een aantal maatregelen te nemen:
– corporaties mogen alleen nog met staatssteun investeren ten behoeve van sociaal achtergestelde huishoudens,– marktactiviteiten van corporaties in commerciële verhuur en verkoop moet onder marktvoorwaarden plaatsvinden, en– structurele overcapaciteit van sociale woningen moet worden tegengegaan door verkoop.
Dit laatste is natuurlijk tegen het zere been van de minister, omdat daarmee enerzijds het woningbestand voor minder bedeelden wordt verkleind, maar anderzijds aan de woningcorporaties de gelegenheid wordt geboden om als commerciële marktpartij op te treden in het goedkope segment. Dit lokkertje is gezien de toenemende woningkrapte in dat segment extra aantrekkelijk geworden en stelt de corporaties in staat, als zij die instructie zouden opvolgen, om flink te verdienen en dat weer te steken in nieuwe – lees: duurdere – huur- of koopprojecten.
Maar zonder de gescheiden boekhouding voor de echt sociale sector en de commerciële activiteiten zullen woningcorporaties op grond van het Altmarkt-arrest in aanvaring komen met de stelregel dat alleen financiële compensatie door de overheid is toegelaten als die compensatie dient voor de meerkosten die de corporatie maakt bij de openbare dienstverlening. Dit wijkt af van de voormalige benadering van het begrip “staatssteun”.
Het lijkt wel dat woningcorporaties op de huidige voet niet door kunnen gaan en Nederland inderdaad passende maatregelen zal moeten opleggen waarbij het “financieringsgat” voor diensten van algemeen economisch belang zichtbaar moet worden gemaakt en van de commerciële activiteiten van projectontwikkeling, verkoop en verhuur zullen moeten worden gescheiden. Weinig reden tot vreugde voor de woningcorporaties, maar wel voor de commerciële marktpartijen.
De eerste vraag die echter rijst is of een tweedeling van de woningcorporaties in een minder bedeelde en rijke sector onder één leiding niet toch tot een versluiering van kosten en opbrengsten over de bedrijfsunits kunnen opleveren: er is een intensieve controle voor nodig om verschrijvingen van kosten en opbrengsten zichtbaar te maken. Ook gemeenten hebben jarenlang goedkope woningen gebouwd ten laste van de dure koopsector, hetgeen iedereen volstrekt normaal vond.
Een tweede vraag is, waarom nu uitgerekend woningbouw en met name die voor “sociaal achtergestelde huishoudens” zoals de minister in haar brief van 13 september 2005 schrijft op drie fronten moet worden aangepakt en niet de sluiksubsidiëring aan professionele voetbalclubs. De verliezen op stadionexploitaties worden immers in veel gevallen door gemeenten of provincies gedragen, dan wel door hun garanties gedekt: alleen dat is toegelaten staatssteun, zoals de Europese Commissie in haar beschikking van 4 april 2006 (Haaksbergen) heeft vastgesteld. En in het voetbal wordt het echt grote geld verdiend zonder dat de sociale sector daar beter van wordt. Kennelijk is voetbal (nog) onaantastbaar.
Jaap Rehbock is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.