Praktijkgebieden: Bouwrecht
Eerder bespraken wij de bescherming van huurders van bedrijfsruimte. Daarnaast heeft echter ook de huurder van “overige bedrijfsruimte” een mogelijke huurbescherming.
Bij “overige bedrijfsruimte” moet u denken aan de bedrijfsruimte welke niet valt onder de artikel 7:290 BW. Dus een bedrijfsruimte welke niet is bestemd voor de uitoefening van een klein handelsbedrijf, een restaurant of café bedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf (met een voor het publiek toegankelijk lokaal). En ook een bedrijfsruimte welke niet bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf of voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. Een autogarage valt bijvoorbeeld onder de “overige bedrijfsruimte”.
De bescherming van de huurder van de overige bedrijfsruimte is met name opgenomen in artikel 7:230a BW.
Dit artikel houdt in dat de huurder na het einde van de huur kan verzoeken om verlenging van de termijn van de ontruiming van het gehuurde. Een dergelijk verzoek moet worden gedaan binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Een dergelijke verlenging kan voor maximaal een jaar. Op verzoek van de huurder kan na de eerste verlenging nog tweemaal een verlenging plaatsvinden, telkens met maximaal een jaar. Het verzoek tot verdere verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de lopende termijn worden ingediend.
Voorwaarde voor toewijzing van het verlengingsverzoek is overigens wel dat de belangen van de huurder, en van de eventuele onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak behoudt, bijvoorbeeld omdat de huurder zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, aan ernstige overlast of aan wanbetaling, dan heeft de rechter de verplichting het verzoek af te wijzen.
Let wel, gedurende de termijn waarmee de verlenging heeft plaatsgevonden, moet de huurder nog steeds een vergoeding voor het gebruik van de zaak betalen. Dat is dan echter niet een huurprijs, maar een gebruiksvergoeding.
Als partijen het over de hoogte van de vergoeding niet eens zijn, stelt de rechter de vergoeding vast op een redelijk bedrag. Als de rechter het verzoek van de huurder afwijst, stelt hij het tijdstip van ontruiming vast.
Voor het bepalen of sprake is van artikel 290-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte dient nauwkeurig aan de wet en de jurisprudentie te worden getoetst. Soms is overduidelijk sprake van een overige bedrijfsruimte, maar dit niet altijd het geval (zie weblog over het golfcubhuis).
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.