Praktijkgebieden: Huurrecht
De huurders van woonruimte zijn goed beschermd in Nederland. De huurder van bedrijfsruimte geniet echter ook een behoorlijke bescherming. Welke bescherming de huurder geniet, is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte dat wordt gehuurd. Zo dient een onderscheid te worden gemaakt naar de artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte en de overige bedrijfsruimte.
Wanneer is nu sprake van een 7:290-bedrijfsruimte? Grof gezegd kan het volgende onderscheid worden gemaakt:A. een onroerende zaak die bestemd is voor de uitoefening van een klein handelsbedrijf, een restaurant of café bedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Eén en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, ofB. een onroerende zaak die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf, ofC. een onroerende zaak die bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
Dit lijkt een gemakkelijk toe te passen bepaling. In de praktijk blijkt dit soms echter anders te zijn.
Een goed voorbeeld daarvan is een uitspraak van Rechtbank Den Haag waar het een clubhuis van een golfvereniging betrof met daarin een bar of restaurant. De huurovereenkomst van de bedrijfsruimte van de golfclub werd opgezegd en partijen waren het oneens over de vraag welke regels nu van toepassing waren, met name nu de bedrijfsruimte de kenmerken van horeca vertoont.
De rechter oordeelde echter dat er geen sprake was van 7:290-bedrijfsruimte, maar van “overige” bedrijfsruimte. Het ging fout op het punt waar, voor het zijn van 7:290-bedrijfsruimte, sprake diende te zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De rechter oordeelde dat dit hier niet het geval was. De toegang tot het clubhuis was namelijk beperkt tot leden van de vereniging, hun introducés, gebruikers van de “driving range” en “green fee”-spelers. Van een openstelling van het clubhuis voor iedere willekeurig passerende derde was derhalve geen sprake en dit was blijkens de onderhavige huurovereenkomst kennelijk ook niet de bedoeling van partijen.
Indien geen sprake is van 7:290-bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst in beginsel sneller worden beëindigd. Desalniettemin is er voor de “overige” bedrijfsruimte nog de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. In een latere bijdrage zullen wij de (on)mogelijkheden van deze vorm van huurbescherming nader bespreken.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.